Kas yra „zombių skola“? Kodėl namų savininkams gresia senų hipotekos paskolų išpirkimas.

Rose Prophete manė, kad antroji hipotekos paskola jos namams Brukline buvo išspręsta maždaug prieš dešimtmetį – kol ji gavo dokumentus, kuriuose teigiama, kad yra skolinga daugiau nei 130,000 XNUMX USD.

„Buvau šokiruota“, – sakė Prophete, kuri 2006 m., praėjus šešeriems metams po atvykimo iš Haičio, refinansavo savo dviejų šeimų namą. „Aš net nepažįstu šių žmonių, nes jie niekada su manimi nesusisiekė. Jie niekada man neskambino“.

„Prophete“ priklauso namų savininkų bangai, kuri sako, kad buvo apakinti pradėjus jų būsto arešto veiksmus dėl antrųjų paskolų, kurios buvo paimtos daugiau nei prieš dešimtmetį. Trestai ir hipotekos paskolų paslaugų teikėjai, atsakingi už veiksmus, teigia, kad paskolos buvo negrąžintos prieš daugelį metų.

Kai kurie iš šių namų savininkų sako, kad jie net nežinojo, kad turi antrą hipoteką dėl painių paskolų struktūrų. Kiti tikėjo, kad jų antrosios paskolos buvo sumokėtos sumokėjus pirmąsias būsto paskolos įmokas arba buvo atleistos. Paprastai jie sako, kad daugelį metų negavo ataskaitų apie antrąsias paskolas, kai sumokėjo pirmąją hipoteką.

Dabar jiems sakoma, kad paskolos juk negavo. Vietoj to, tai yra tai, ką kritikai vadina „zombių skola“ – senomis paskolomis su naujais išieškojimo veiksmais.

Būsto rinka: Laukiama, kad būsto pardavimas smuko ketvirtą mėnesį iš eilės

Hipotekos palūkanų naujienos: Paskutinis Fed palūkanų kėlimas privertė ekspertus susimąstyti, ar hipotekos palūkanos sumažės „po metų ar dvejų“

Būsto rinkoje pirmą kartą?: 15 ir daugiau nekilnojamojo turto sąlygų, kurias turėtumėte žinoti, nuo FICO iki sąlyginio deponavimo

Ar turėčiau sumokėti zombių skolą?

Nors jokia federalinė vyriausybės agentūra neseka antrosios hipotekos išieškojimo veiksmų skaičiaus, namų savininkams padedantys advokatai teigia, kad pastaraisiais metais jų padaugėjo. Advokatai teigia, kad daugelis paskolų priklauso sunkumų turinčių hipotekų pirkėjams ir dabar yra ieškoma, nes padidėjo būsto vertė ir jose yra daugiau nuosavybės.

„Jie juos laikė, nebendraudami su skolininkais“, – sakė Bostone įsikūrusio Nacionalinio vartotojų teisės centro advokatė Andrea Bopp Stark. „Ir tada staiga jie išeina iš medžio dirbinių ir grasina uždaryti, nes dabar turtas yra vertingas. Jie gali atimti turtą ir iš tikrųjų ką nors gauti po to, kai bus sumokėtos pirmosios hipotekos.

Istorija tęsiasi

Paskolų savininkų ir jas aptarnaujančių įmonių advokatai teigia, kad jie siekia teisėtai įsiskolinimų, nesvarbu, kuo skolininkas tikėjo. Ir jie sako, kad elgiasi teisėtai, kad to reikalautų.

Kaip tai nutiko?

Šiuo metu teismo veiksmus galima atsekti iki šio šimtmečio būsto bumo pabaigos. Kai kurios apima būsto nuosavybės kredito linijas. Kiti gaunami iš „80/20“ paskolų, pagal kurias būsto pirkėjai galėtų paimti pirmąją paskolą, kuri padengtų apie 80 % pirkimo kainos, o antrąją – likusius 20 %.

Paskolų padalijimas leido skolininkams išvengti didelių pradinių įmokų. Tačiau antrųjų paskolų palūkanų normos gali siekti 9% ar daugiau ir mokėti balionėlius. Vartotojų gynėjai teigia, kad paskolos, kurių dauguma buvo suteikta iš nuo seno diskredituotų skolintojų, apėmė grobuoniškas sąlygas ir buvo parduodamos spalvotose ir mažesnes pajamas gaunančiose bendruomenėse.

Prasidėjus Didžiajam nuosmukiui, padaugėjo žmonių, atsiliekančių nuo būsto paskolų mokėjimų, tarp jų buvo ir antrųjų paskolų turinčių namų savininkų. Jie buvo tarp žmonių, kurie pasinaudojo federalinėmis paskolų modifikavimo programomis, refinansavo arba paskelbė bankrotą, kad padėtų išlaikyti savo namus.

Kai kuriais atvejais pirmosios paskolos buvo pakeistos, o antrosios – ne.

Kiek metų iki skolos atleidimo?

Kai kurios antrosios hipotekos tuo metu buvo „nurašytos“, o tai reiškia, kad kreditorius nustojo reikalauti mokėjimo. Tai nereiškia, kad paskola buvo atleista. Tačiau tokį įspūdį susidarė daugelis namų savininkų, kai kurie iš jų, matyt, neteisingai suprato paskolos 80/20 struktūrą.

Kiti skolininkai teigia, kad jiems buvo sunku gauti atsakymus apie savo antrąsias paskolas.

Majamio rajone pastorius Carlosas Mendezas ir jo žmona Lisset Garcia 2012 m. pasirašė savo pirmosios hipotekos pakeitimą, kai dėl finansinių sunkumų buvo praleisti mokėjimai ir iškelta bankroto byla. Pora namą Hialeah mieste įsigijo 2006 m., praėjus dvejiems metams po atvykimo iš Kubos, ir ten užaugino dvi dukras.

Mendezas teigė, kad negalėjo gauti atsakymų apie savo antrosios hipotekos būseną iš banko ir galiausiai jiems buvo pasakyta, kad skola buvo panaikinta arba bus atšaukta.

Tada 2020 m. jie gavo turto arešto dokumentus iš kito skolos savininko.

Jų advokatas Ricardo M. Corona sakė, kad jiems buvo pasakyta, kad jie yra skolingi 70,000 47,000 USD pradelstų mokėjimų ir 2013 XNUMX USD pagrindinės sumos. Tačiau jis sakė, kad iš įrašų matyti, kad paskola buvo nuskaityta XNUMX m., o paskolos turėtojai neturi teisės į palūkanų mokėjimus už tuos metus, kai pora negaudavo periodinių ataskaitų. Byla nagrinėjama.

„Nepaisant visko, mes kovojame ir pasitikime teisingumu, išlaikome tikėjimą Dievu, kad galėtume išspręsti šią problemą ir išsaugoti namus“, – ispaniškai sakė Mendezas.

Antrosios paskolos buvo supakuotos ir parduotos, kai kurios kelis kartus. Advokatų teigimu, teisminių ieškinių, dėl kurių buvo imtasi pinigų, šalys dažnai yra investuotojai, perkantys vadinamąsias nelaimės būsto paskolas su didelėmis nuolaidomis. Daugelis skolų pirkėjų yra ribotos atsakomybės bendrovės, kurios nėra reguliuojamos taip, kaip didieji bankai.

Ieškovas ieškinyje dėl Mendez ir Garcia namų yra nurodytas kaip Wilmington Savings Fund Society, FSB, „ne individualiai, o tik kaip BCMB1 Trust patikėtinis“.

Wilmington atstovė sakė, kad ji veikia kaip patikėtinis daugelio patikos fondų vardu ir „neturi jokių įgaliojimų valdyti portfelyje esantį nekilnojamąjį turtą“. Pastangos surasti asmenį, susijusį su „BCMB1 Trust“, atsakytų į klausimus, nebuvo sėkmingi.

Kai kurie žmonės, kuriems gresia išstūmimas, pateikė savo ieškinius, nurodydami federalinius reikalavimus, susijusius su periodinėmis ataskaitomis ar kitais vartotojų apsaugos įstatymais. Džordžijos valstijoje moteris, kuriai gresia areštas, federaliniame teisme pareiškė, kad ji niekada negavo periodinių pranešimų apie savo antrąją hipoteką arba pranešimų, kai ji buvo perleista naujiems savininkams, kaip reikalauja federalinis įstatymas. Byla buvo išspręsta konfidencialiai, remiantis teismo dokumentais, birželį.

Kaip atsikratyti zombių skolos?

Niujorke Prophete yra vienas iš 13 ieškovų federaliniame ieškinyje, kuriame tvirtinama, kad hipotekos skola ieškoma pasibaigus Niujorko šešerių metų senaties terminui, todėl pažeidžiami federaliniai ir valstijos įstatymai.

„Manau, kad tai pavojinga dėl to, kad tai yra namų savininkai, kurie labai sunkiai dirbo, kad gautų paskolas“, – sakė Bruklino teisinės tarnybos direktoriaus pavaduotoja Rachel Geballe, bylinėjančios su teisinės pagalbos draugija. „Jie manė, kad rūpinasi savo skolomis“.

Atsakovai šioje byloje yra paskolų paslaugų teikėjas „SN Servicing“ ir advokatų kontora „Richland and Falkowski“, kuri atstovavo hipotekos patikos fondams, dalyvaujantiems teismo veiksmuose, įskaitant „BCMB1 Trust“, teigiama skunde. Atsakovai teismo dokumentuose ginčija ieškovo pateiktą ieškinio senaties termino aiškinimą, teigia, kad elgėsi tinkamai ir prašo ieškinį atmesti.

„Įtarimai dėl įvairių hipotekos įkeitimo veiksmų yra teisingi, neklaidinantys ar apgaulingi“, – laiške teisėjui rašė advokatas Danielis Richlandas. „Ieškovo teiginiai, priešingai, yra neįtikimi, todėl juos reikia atmesti.

Prisidėjo „Associated Press“ rašytoja Claudia Torrens ir tyrinėtoja Jennifer Farrar.

Šis straipsnis iš pradžių pasirodė JAV TODAY: Kas yra „zombių skola“? Namų savininkams gresia senų hipotekų įkeitimas.