Kai išsaugojimas iš tikrųjų yra būsto infliacija

Praėjusį mėnesį paskelbiau seriją apie tai, kaip sudėtinga ir brangu sukurti naują būstą Jungtinėse Valstijose. Be kita ko, naujas būstas keičia ir pastatytą aplinką, ir bendruomenių demografinius rodiklius. Viena iš kliūčių, kurias kartais tenka įveikti būstui, yra pasipriešinimas pokyčiams istorinio išsaugojimo pavidalu. Istorinis išsaugojimas turi išlaidų, kurios perkeliamos į didesnes kainas žmonėms, ieškantiems būsto. Tai verta? Vienas būsto paslaugų teikėjas Nešvilyje stačia galva susidūrė su klausimu, kai 2019 m. bandė renovuoti vieną namą.

Courtney McCoy dirba būsto versle nuo 2019 m., statydama ir atnaujindama būstą Sent Luise ir Nešvilyje. Radęs namą adresu 1125 Grenada Avenue, jis pamatė galimybę kuklų namą paversti geresniu namu. Jis ketino išmokti sunkią pamoką apie reguliavimo viršijimą.

Esamas namas buvo mažas ir jam reikėjo daug remonto, todėl McCoy nusprendė, kad jam reikės visiškai išardyti namą ir atstatyti jį iš vidaus. Tačiau tai reikštų daugiau erdvės, įskaitant geresnį ankšto antrojo aukšto išnaudojimą, pakeliant lubas iki 9 pėdų.

Tačiau kai McCoy pradėjo gauti leidimą iš Davidsono apygardos, jis suprato, kad nepretenzingas 1400 kvadratinių pėdų namas yra Grinvudo istoriniame rajone. Tai reiškė, kad namui buvo taikomi ne tik įprasti zonavimo ir statybos kodeksai, bet ir Metropoliteno istorinio zonavimo komisijos (Komisijos) jurisdikcija – vyriausybės subjektas, išduodantis, be kita ko, leidimus „pakeitimams, papildymams, naujoms statyboms, griovimo ir konstrukcijų perkėlimas į vietinius istorinius išsaugojimo ir kaimynystės apsaugos rajonus.

Svarbu atkreipti dėmesį į skirtumą tarp istorinių zona ir istorinis pastatas kaip Nešvilis apdoroja tokius patobulinimus, kokius bandė McCoy. Namas, kuriame McCoy dirbo, nebūtinai buvo istorinis. Tai buvo tiesiog senesnis namas istoriniame rajone. Žvilgsnis į paveikslėlį „prieš“ kiekvienam atsitiktiniam stebėtojui pasakys, kad tai vargu ar Monticello ar Vernono kalnas.

Žurnalas Smithsonian duoda interviu su istorike Whitney Martinko, kuri sako, kad gamtosaugininkai per visą istoriją „manė, kad tai, ką jie daro, yra prasmingo ryšio su praeitimi palaikymas“. McCoy atveju, ar tai, ką Komisija bandė padaryti su 1125 Grenada Avenue?

Visi McCoy planai ir pasiūlymai buvo patvirtinti nuolatinių statybų inspektorių, tačiau jie dar turėjo būti priimti iš Istorinio zonavimo komisijos. Kuo atsakinga Komisija? Projektavimo gairėse iš anksto teigiama, kad gairės suteikia „kvartalams didesnę plėtros kontrolę“, o tai atrodo ne tik istorinės vietos išsaugojimas, o privačios nuosavybės mikrovaldymas ir galbūt naujos plėtros lėtėjimas. Gairėse taip pat teigiama, kad jos tikslas yra apsaugoti „mūsų praeitį ateities kartoms“.

Gavęs pirminius patvirtinimus, McCoy'us ir jo rangovas vietoje ginčijosi su inspektoriumi iš Komisijos. Stogo nuolydis buvo nukrypęs 025 colio, matavimas atliktas mobiliuoju telefonu. Be to, anksčiau patvirtintas verandos reguliavimas buvo nutolęs 1 pėda. Komisija nepatvirtintų tolesnių darbų, nebent šie punktai būtų pataisyti. Kokie buvo variantai? Nė vienas. Jei McCoy nepradėtų šių daiktų iš naujo – tai kainuotų dešimtis tūkstančių dolerių – inspektorius pažymėtų projektą ir darbas būtų sustabdytas. McCoy būtų galėjęs samdyti teisininkus ir apskųsti arba kovoti su Komisija (daugiau išlaidų!), tačiau jis jau buvo giliai įsitraukęs į projektą. Taigi jis nuėjo į priekį.

„Patirtis buvo be reikalo varginanti ir norėčiau, kad būtų geresnis būdas“, - sako McCoy.

Jis neturėjo problemų laikytis taisyklių, tačiau jos nebuvo aiškios, o paskutinės minutės pakeitimai ir pakeitimai pridūrė milžiniškas išlaidas, kurias jis turėjo sumokėti už didesnę nuomą. Jis minėjo, kad langus pasirinko komisija ir jie buvo kur kas brangesni, nei jis būtų naudojęs.

McCoy teigė, kad viso proceso metu buvo „spaudimas atlikti darbą, nereikėjo pridėti didelių projekto išlaidų“.

Tačiau čia yra tikrasis klausimas: kaip nedidelis, bet brangus stogo nuolydžio ir terasos reguliavimas bei pagal užsakymą pagaminti langai padeda apsaugoti Nešvilio „praeitį ateities kartoms“. Pažiūrėkite, ką McCoy padarė su namu, galų gale, tai buvo naudinga visuomenei, gretimų nekilnojamojo turto savininkams ir bendruomenei, už kurią sumokėjo privačiais pinigais ir didesne nuoma.

McCoy įmonė yra įsipareigojusi atlikti gerą darbą, net jei tai reiškia didesnes išlaidas, sako jis. Tačiau kai „ateities kartoms“ bus pritaikoma daugiau išlaidų, tie žmonės mokės didesnes nuomos ar būsto išlaidas. Ir už ką? Keli coliai čia ir keli coliai ten. McCoy patobulinimai buvo jo paties, o ne komisijų. Jie tiesiog pridėjo daugiau išlaidų be jokių investicijų.

Sunku palaikyti argumentą, kad tai, ką Komisija daro Greenwood rajone, yra teisėtas istorinis išsaugojimas. McCoy patobulinimai buvo susiję ne su stogo nuolydžiu, o su gero projekto kūrimu, ko Komisijos taisyklės nepalengvino, o iš tikrųjų apsunkina ir atgrasino.

Neseniai Nešvilio miesto užsakytoje ataskaitoje buvo surinkti rūpesčiai ir idėjos, kaip pagerinti procesą. Tarp rekomendacijų buvo reikalaujama daugiau paskatų, o ne daugiau taisyklių ir

„Reikalingas reglamentas ir statybos kodeksai, kad jie atspindėtų šiuolaikinio gyvenimo / verslo konkurencingumo realijas, neapkraunant pernelyg didelės naštos senesniems pastatams (sveiko proto reguliavimas).  

Istorijos išsaugojimas yra svarbus, tačiau užkraunant naštą žmonėms, bandantiems tobulinti senesnius pastatus, ateinančios kartos patiriamos didesnės išlaidos ir skatinama išlaikyti pastatus apleistos būklės. Tai, ką McCoy ir daugelis kitų patyrė, nėra „sveiko proto reguliavimas“, o netinkamas valdymas.