Kur nekilnojamasis turtas

Nekyla abejonių, kad tol, kol Federalinis rezervų bankas (Fed) laikysis savo antiinfliacijos griežtinimo politikos, būsto pardavimas, taip pat statyba ir kainodara ir toliau kentės dėl kylančių hipotekos palūkanų normų. Tačiau tai dar ne visa istorija. Kryžminės srovės pateks į būsto lygtį, nes žmonės vis dažniau į nekilnojamąjį turtą žiūri kaip į būdą apsaugoti savo turtą nuo neigiamo infliacijos poveikio akcijoms, obligacijoms ir kitoms finansinėms priemonėms.

Iki šiol daugiausia spaudimo krypo į neigiamą nekilnojamojo turto knygos pusę. Nuo tada, kai praėjusį kovą Fed pradėjo kelti palūkanų normas, vidutinė 30 metų trukmės fiksuotos palūkanų normos hipotekos palūkanų norma išaugo, nors ir netolygiai, nuo 2.8% iki daugiau nei 6.0%. Kadangi šis žingsnis padidino hipotekos išlaikymo išlaidas daugiau nei dvigubai, nenuostabu, kad pirkimas nukentėjo. Naujų namų pardavimai, kaip fiksavo Prekybos departamentas, sumažėjo 39% nuo aukščiausių praėjusių metų sausio iki liepos mėn. – paskutinio laikotarpio, kurio turimi duomenys. Sekė statybos. Naujų namų statyba šalyje sumažėjo 19% nuo praėjusių metų vasario mėnesio rekordų. Sušvelnėjo ir namų kainos. Nacionalinės nekilnojamojo turto asociacijos (NAR) duomenimis, Jungtinėse Valstijose parduodamo esamo būsto vidutinė kaina sumažėjo 2.2 proc., nuo 420,000 410,600 USD birželį iki XNUMX XNUMX USD praėjusią liepą, o tai yra paskutinis laikotarpis, kurį asociacija siūlo.

Fed žada padidinti šį neigiamą spaudimą ateinančiais mėnesiais. Suprantama, kad pirmininkas Jerome'as Powellas atsisakė tiksliai pasakyti, kiek ir kaip greitai ketina kelti palūkanų normas, tačiau įsipareigojo tęsti tokius veiksmus tiek, kiek prireiks infliacijai suvaldyti. Nebent tautai labai pasiseks ir infliacija sumažės savaime, jis turės padaryti daug daugiau, nei jau padarė. Apsvarstykite, kad esant 7–8% infliacijai ir 1–3% vienerių metų palūkanų normoms, skolininkai grąžina paskolą doleriais, kurie prarado daug daugiau realios perkamosios galios nei palūkanų, kurias jie suteikia skolintojui. Vargu ar tai labai padeda sustabdyti infliaciją sukeliančių kreditų poreikių srautą.

Tačiau net kai tikėtini FED veiksmai padidina hipotekos išlaidas ir atitinkamai sustiprina neigiamą poveikį būstui, vis labiau ims veikti noras apsidrausti nuo infliacijos naudojant nekilnojamąjį turtą. Žmonės darys viską, ką gali, kad pirktų, nepaisydami išlaidų padidėjimo, nes būsto nuosavybė, nesvarbu, ar būsto paskola fiksuota palūkanų norma, stabilizuos vieną svarbią namų ūkių biudžeto dalį, o tai yra puikus vilioklis tokioje aplinkoje, kai infliacija didina visus kitos pragyvenimo išlaidos. Be to, tikėtina, kad nekilnojamasis turtas kils bent jau kartu su bendru infliacijos lygiu, todėl jis taps patrauklesne turto saugykla nei, tarkime, obligacijos, kurių kainos kris su kiekvienu palūkanų normų kėlimu ir akcijos, kurios nukentės. neigiamas vertinimo skaičiavimas dėl didėjančių palūkanų normų ir neišvengiamo neapibrėžtumo, kurį sukelia bendras kainų spaudimas.

Šios jėgos neabejotinai vyravo per paskutinę didžiąją infliaciją septintajame ir devintajame dešimtmečiuose. 1970–1980 metais vartotojų kainų indeksas šioje šalyje vidutiniškai pakilo 1970 procento per metus. Fiksuotos hipotekos palūkanų normos padidėjo nuo maždaug 1990 procento 6.2 m. iki daugiau nei 7.3 procentų 1970 m., todėl hipotekos išlaikymo išlaidos padidėjo beveik 13 procentų. Tiems, kurie turėjo savo namus iš karto arba jų hipotekos palūkanų normos buvo užfiksuotos, tai nieko nereiškė, tačiau tai buvo labai svarbu būsimiems pirkėjams. Vis dėlto, nepaisant didelio priešingo vėjo kylančių hipotekos palūkanų normų, taikomų perkant, JAV parduodamo namo vidutinė kaina per tą laiką pakilo nuo 1985 80 USD iki 23,900 125,000 USD, ty 8.6 procento per metus, o investicijų grąža – 2.4 procentinio punkto per metus. per metus viršija infliaciją ir geriau nei dauguma kitų investuotojams prieinamų transporto priemonių.

Žinoma, per šį laiką augančios būsto paskolos išlaidos suvaržė pirkėjus, siekiančius apsidrausti nuo nekilnojamojo turto infliacijos, ir jie tai padarys dabartinėje aplinkoje. Tačiau, užuot tiesiog išvarę žmones, istorija rodo, kad pirkėjai greičiausiai sumažins kainų paskirstymą. Biudžeto suvaržymas, atsirandantis dėl didėjančių finansavimo išlaidų, paskatins žmones ne išeiti, o tenkintis mažesniu namu galbūt ne tokia prabangioje vietoje. Šis poveikis jau akivaizdus Prekybos departamento duomenyse. Praėjusį gruodį, kai būsto paskolų palūkanos vis dar buvo žemos, o susirūpinimas dėl infliacijos dar tik ryškėjo, neproporcingai daug pardavimų įvyko aukščiausioje kainų pasiskirstymo dalyje. Nors NAR stebima vidutinė būsto kaina siekė apie 360,000 ​​500,000 USD, trečdalis būsto pirkimų visoje šalyje sudarė daugiau nei 29 83 USD. Tik XNUMX % nacionalinių pirkimų įvyko kainomis, artimomis medianai. Kylant hipotekos palūkanų normoms, kainų pasiskirstymas sumažėjo. Liepos mėn. maždaug XNUMX % pirkimų buvo supirkta kainomis, artimomis vidutinei kainai.

Tikėtina, kad šis pradinis modelis taps ekstremalesnis vėliau šiais metais ir 2023 m. Jis gali tęstis ilgiau tuo atveju, kai infliacija išliks. Neabejotina, kad pardavimai pačiomis aukščiausiomis kainomis išliks. Prieinamumas reiškia mažiau tiems, kurie perka tokiame diapazone, o tie patys žmonės turi stiprų poreikį apsaugoti turtą nuo nuostolių finansų rinkose ir nuo kitų infliacijos niokomų. Kiti, kurie kažkada galėjo pasiekti dėl žemų hipotekos palūkanų normų, prekiaus žemyn arčiau vidutinės kainos, o tie, kurie visada turėjo pirkti žemesniu kainų pasiskirstymo tašku, bus priversti pasitraukti iš rinkos. Neigiamas spaudimas apribos pardavimą ir statybas bei stabdys kainų padidėjimą, bet mažiau, nei būtų galima manyti supaprastinus tik finansavimo sąnaudas.