Kodėl iškyla būsto rinkos burbulai

Skirtingai nuo akcijų rinkos, kur žmonės supranta ir prisiima riziką, kad kainos karts nuo karto gali nukristi – kartais smarkiai – daugelis būstą perkančių žmonių tikrai nemano, kad jų būsto vertė kada nors tiek sumažės.

Iš tiesų, istoriškai būsto rinka nebuvo paveikta kainų burbulų, palyginti su kitomis turto klasėmis. Tai iš dalies gali lemti didelės sandorio išlaidos, susijusios su būsto pirkimu, jau nekalbant apie būsto įsigijimo ir priežiūros išlaidas – visa tai atgraso nuo spekuliatyvaus elgesio. Tačiau būsto rinkos kartais išgyvena neracionalaus perpildymo laikotarpius ir pastebi, kad kainos greitai kyla, o paskui vėl nukrenta.

Šiame straipsnyje aptarsime būsto kainų burbulų priežastis, būsto burbulus sprogstančias priežastis ir kodėl būsto pirkėjai, priimdami svarbius būsto sprendimus, turėtų žiūrėti į ilgalaikius vidurkius.

Kas yra būsto burbulas?

Prieš gilinantis į būsto burbulų atsiradimo priežastis ir tai, kas juos verčia, svarbu suprasti patį būsto burbulą. Jie paprastai prasideda nuo būsto paklausos šuolio, nepaisant riboto turimo inventoriaus kiekio.

Paklausa toliau didėja, kai į rinką patenka spekuliantai, todėl burbulas didėja, kai jie įsigyja investicinį nekilnojamąjį turtą ir fiksuoja viršutinę dalį. Esant ribotai pasiūlai ir tiek daug naujos paklausos, kainos natūraliai kyla.

Būsto burbulai turi tiesioginės įtakos nekilnojamojo turto pramonei, taip pat ir namų savininkams bei jų asmeniniams finansams. Poveikis, kurį burbulas gali turėti ekonomikai (pvz., palūkanų normoms, skolinimo standartams ir pakeitimo vertybiniais popieriais praktikai), gali priversti žmones ieškoti būdų, kaip neatsilikti nuo hipotekos įmokų, kai staiga pasisuka ir tampa sunkūs. Kai kuriems netgi gali tekti gilintis į savo kišenes, naudojant santaupas ir pensijų fondus, kad išlaikytų savo namus. Kiti bankrutuos ir uždarys.

Bet koks burbulas paprastai yra tik laikinas įvykis. Nors burbulai akcijų rinkose gali kilti dažniau, Tarptautinio valiutos fondo (TVF) teigimu, būsto burbulai gali išlikti daug ilgiau ir gali trukti keletą metų.

Būsto rinkos burbulų priežastys

Būsto kaina, kaip ir bet kurios prekės ar paslaugos kaina laisvojoje rinkoje, yra nulemta paklausos ir pasiūlos dėsnio. Kai paklausa didėja arba pasiūla mažėja, kainos kyla. Nesant stichinių nelaimių, dėl kurių gali sumažėti tiesioginė namų pasiūla, kainos kyla, kai paklausa lenkia pasiūlos tendencijas. Būsto pasiūla taip pat gali lėtai reaguoti į didėjančią paklausą, nes namo statyba ar sutvarkymas užtrunka ilgai, o labai išsivysčiusiose vietovėse tiesiog nebėra žemės, kurioje būtų galima statyti. Taigi, staigiai ar užsitęsus paklausos augimui, kainos tikrai kils.

Nustačius, kad aukštesnį nei vidutinį būsto kainų kilimą iš pradžių lėmė paklausos šokas, turime paklausti, kokios yra to paklausos padidėjimo priežastys. Yra keletas galimybių:

• Bendros ekonominės veiklos ir gerovės padidėjimas, dėl kurio daugiau disponuojamų pajamų patenka į vartotojų kišenes ir skatinama nuosavybė
• Į būsto rinką patenkančių gyventojų arba demografinio gyventojų segmento padidėjimas
• Žemas bendras palūkanų normų lygis, ypač trumpalaikės palūkanų normos, todėl namai tampa prieinamesni
• Inovatyvūs arba nauji hipotekos produktai su mažomis pradinėmis mėnesinėmis įmokomis, dėl kurių namai tampa prieinamesni naujiems demografiniams segmentams
• Lengva prieiga prie kredito (dažnai taikant žemesnius draudimo standartus), todėl į rinką taip pat pritraukia daugiau pirkėjų
• Didelio pajamingumo struktūriniai grąžinami hipotekos vertybiniai popieriai (MBS), kurių reikalauja Volstryto investuotojai, kurie suteikia daugiau hipotekos kreditų skolininkams
• Galimas neteisingas hipotekos skolintojų ir hipotekos obligacijų investuotojų rizikos įkainojimas, dėl kurio skolininkai gali gauti kreditą
• Trumpalaikiai santykiai tarp hipotekos brokerio ir skolininko, pagal kurį skolininkai kartais skatinami prisiimti pernelyg didelę riziką
• Finansinio raštingumo trūkumas ir hipotekos skolininkų pernelyg didelė rizika.
• Spekuliatyvus ir rizikingas būsto pirkėjų ir nekilnojamojo turto investuotojų elgesys, kurį skatina nerealūs ir netvarūs būsto kainų augimo įverčiai.
• Padidėjęs vartymas namuose.

Kiekvienas iš šių kintamųjų gali derėti vienas su kitu, kad kiltų būsto rinkos burbulas. Tiesą sakant, šie veiksniai linkę maitintis vienas nuo kito. Išsamus kiekvieno iš jų aptarimas nepatenka į šio straipsnio taikymo sritį. Tiesiog atkreipiame dėmesį į tai, kad apskritai, kaip ir visi burbulai, aktyvumas ir kainos kyla anksčiau nei visi rinkos dalyviai – pirkėjai, skolininkai, skolintojai, statybininkai ir investuotojai – prisiima pernelyg didelę riziką ir spekuliuoja.

Jėgos, kurios sprogo burbulą

Burbulas galiausiai sprogsta, kai per didelė rizika įsivyrauja visoje būsto sistemoje, o kainos nebeatspindi nieko panašaus į pagrindinius. Tai įvyks, kol būsto pasiūla vis dar didėja, atsižvelgiant į ankstesnį paklausos šuolį. Kitaip tariant, paklausa mažėja, o pasiūla vis dar didėja, todėl kainos smarkiai krenta, nes niekas nebegali mokėti už dar daugiau būstų ir dar didesnes kainas.

Tokį rizikos suvokimą visoje sistemoje sukelia nuostoliai, kuriuos patiria būsto savininkai, hipotekos skolintojai, hipotekos investuotojai ir nekilnojamojo turto investuotojai. Tuos suvokimus gali paskatinti daugybė dalykų:

• Dėl padidėjusių palūkanų normų kai kuriems pirkėjams būsto nuosavybė tampa nepasiekiama, o kai kuriais atvejais šiuo metu žmogaus nuosavybė tampa neįperkama. Tai dažnai lemia įsipareigojimų neįvykdymą ir uždarymą, o tai galiausiai padidina dabartinę rinkoje esančią pasiūlą.
• Bendros ekonominės veiklos nuosmukis, dėl kurio sumažėja disponuojamų pajamų, prarandamas darbas arba sumažėja laisvų darbo vietų, o tai mažina būsto paklausą. Recesija yra ypač pavojinga.
• Paklausa yra išnaudota, subalansuojant pasiūlą ir paklausą ir lėtėjant greitam būsto kainų kilimui, kurio kai kurie namų savininkai, ypač spekuliantai, tikisi, kad jų pirkimas būtų įperkamas arba pelningas. Kai spartus kainų augimas sustingsta, tie, kurie tikisi, kad įpirks savo namus, gali netekti būsto, todėl rinkai atsiras daugiau pasiūlos.

Esmė ta, kad kai didėja nuostoliai, sugriežtinami kredito standartai, nebėra lengvas hipotekos skolinimasis, mažėja paklausa, didėja pasiūla, spekuliantai palieka rinką, o kainos krenta.

2007–08 m. būsto rinkos krizė

2000-ųjų viduryje JAV ekonomika patyrė platų būsto burbulą, kuris turėjo tiesioginės įtakos Didžiajam nuosmukiui. Po „dotcom“ burbulo nekilnojamojo turto vertės pradėjo slinkti aukštyn, paskatindamos spekuliuojančių pirkėjų, investuotojų ir kitų vartotojų nuosavybės augimą. Žemos palūkanų normos, sušvelninti skolinimo standartai, įskaitant itin mažus pradinio įnašo reikalavimus, leido žmonėms, kurie kitu atveju niekada nebūtų galėję įsigyti būsto, tapti būsto savininkais. Tai dar labiau padidino namų kainas.

Tačiau daugelis spekuliatyvių investuotojų nustojo pirkti, nes rizika buvo per didelė, todėl kiti pirkėjai pasitraukė iš rinkos. Iš tiesų paaiškėjo, kad ekonomikai pasisukus į blogąją pusę, daugelis antrinės rizikos paskolų gavėjų negalėjo sumokėti mėnesinių hipotekų. Tai savo ruožtu lėmė kainų kritimą. Hipoteka užtikrinti vertybiniai popieriai buvo išparduoti didžiuliais kiekiais, o hipotekos įsipareigojimų nevykdymas ir turto areštas išaugo iki neregėto lygio.

Reversija

Pernelyg dažnai namų savininkai daro žalingą klaidą, manydami, kad pastarojo meto kainų pokyčiai išliks ir ateityje, prieš tai neatsižvelgdami į ilgalaikius kainų kilimo tempus ir vidutinės grąžos galimybę.

Fizikos dėsniai teigia, kad kai bet koks objektas, kurio tankis didesnis už orą, yra stumiamas aukštyn, galiausiai jis grįžta į žemę, nes jį veikia gravitacijos jėgos. Finansų dėsniai taip pat teigia, kad rinkos, kurios išgyvena spartaus kainų padidėjimo ar nuvertėjimo laikotarpius, laikui bėgant sugrįš į kainų tašką, kuris atitinka jų ilgalaikius vidutinius brangimo rodiklius. Tai žinoma kaip grįžimas į vidurkį.

Būsto rinkos kainos taip pat laikosi šios vidutinės reversijos tendencijos. Pasibaigus spartaus kainos padidėjimo arba kai kuriais atvejais nuvertėjimo laikotarpiams, jie grįžta į ten, kur turėtų būti jų ilgalaikiai vidutiniai brangimo rodikliai. Namų kainos reiškia, kad atstatymas gali būti greitas arba laipsniškas. Namų kainos gali greitai pakilti iki taško, dėl kurio jos vėl atitiks ilgalaikį vidurkį, arba gali išlikti nepakitusios, kol ilgalaikis vidurkis jas pasivys.

JAV būsto kainų indeksas

Aukščiau parodyta teorinė vertė buvo gauta apskaičiuojant vidutinį ketvirtį procentinį būsto kainų indekso padidėjimą nuo 1985 m. pirmojo ketvirčio iki 1998 m. IV ketvirčio – apytikslis taškas, kai būsto kainos pradėjo sparčiai kilti virš ilgalaikės tendencijos. . Apskaičiuotas vidutinis ketvirčio procentinis padidėjimas buvo pritaikytas pradinei vertei, parodytai grafike, ir kiekvienai vėlesnei vertei, kad būtų gauta teorinė būsto kainų indekso vertė.

Kainos padidėjimo įvertinimai

Per daug namų pirkėjų naudoja tik naujausius kainų rodiklius kaip etalonus tam, ko jie tikisi per ateinančius kelerius metus. Remdamiesi savo nerealiais skaičiavimais, jie prisiima pernelyg didelę riziką. Šis pernelyg didelis rizikos prisiėmimas dažniausiai siejamas su hipotekos pasirinkimu ir būsto dydžiu ar kaina, kurią vartotojas perka.

Yra keletas hipotekos produktų, kurie yra plačiai parduodami vartotojams ir yra skirti palyginti trumpalaikėms paskoloms. Paskolos gavėjai renkasi šias hipotekas remdamiesi lūkesčiais, kad jie galės refinansuoti iš hipotekos per tam tikrą metų skaičių, ir jie galės tai padaryti dėl nuosavo kapitalo, kurį tuo metu turės savo namuose.

Tačiau pastarojo meto būsto kainų pokyčiai paprastai nėra geras būsimo būsto kainų prognozė. Būsto pirkėjai, priimdami svarbius finansavimo sprendimus, turėtų atsižvelgti į ilgalaikius būsto kainų kilimo rodiklius ir atsižvelgti į finansinį vidurkio grąžinimo principą. Tą patį turėtų daryti ir spekuliantai.

Nors rizikuoti savaime nėra blogai, o iš tikrųjų rizikuoti kartais būtina ir patartina, norint priimti gerą rizika pagrįstą sprendimą, svarbiausia yra suprasti ir įvertinti riziką atliekant finansiškai patikimus įvertinimus. Tai ypač pasakytina apie didžiausią ir svarbiausią daugelio žmonių finansinį sprendimą – būsto įsigijimą ir finansavimą.

Bottom Line

Paprastas ir svarbus finansų principas yra vidutinis grąžinimas. Nors būsto rinkos nėra taip veikiamos burbulų, kaip kai kurios rinkos, būsto burbulai egzistuoja. Ilgalaikiai vidurkiai yra geras rodiklis, kur galiausiai pasieks būsto kainos spartaus brangimo laikotarpiais, o po to kainos sustings arba kris. Tas pats pasakytina ir apie laikotarpius, kai kainos kyla žemiau vidutinės.