Ar būsto kainos kris, nes gresia recesija? Pranešimas

Kai kurie žmonės yra investuotojai. Kai kurie ne. Tačiau visi domisi būstu.

Jei neperkate, tai nuomojatės, bet mums visiems reikia vietos gyventi. Būtent tai daro analizę korpusas taip įdomu. Ir per pastaruosius metus, kai užplūdo daugybė netikrumo ekonomika, būsto rinka jaučiasi tarsi atsidūrusi kryžkelėje.

Ar ieškote greitų naujienų, karštų patarimų ir rinkos analizės?

Prisiregistruokite gauti „Invezz“ naujienlaiškį šiandien.

Kai kurie analitikai reikalauja didelio masto korekcijų, o antraštės sklando maždaug 10%, 15%, 20% nuosmukiu. aš parašiau šis kūrinys praėjusį lapkritį teigdamas, kad dramatiškesnės prognozės buvo plataus masto, nesuvokiant, kaip galėtų išsipildyti pasaulio pabaigos scenarijai.

Tačiau ekonomikai ir toliau svyruojant pragyvenimo išlaidų krizei, Rusijos karas Ukrainoje ir palūkanų normų griežtinimas, pažvelkime į atnaujintą kraštovaizdį.

Kodėl žmonės mano, kad būsto kainos kris?

Pirma, akivaizdi dalis. Hipotekos palūkanų normos nukrito iki mėnulio, o būsto kainoms tai nėra gerai.

Pasauliui iškilus iš COVID, an infliacijos krizė atsirado tokių, kokių nematėme nuo 70-ųjų. Siekdamas to neutralizuoti, Federalinis rezervų bankas pradėjo agresyviai didinti palūkanų normas. Taip siekiama ištraukti likvidumą iš ekonomikos, slopinti paklausą ir galiausiai pažaboti infliaciją.

Taip centriniai bankai kovoja su infliacija. Vienintelė problema yra ta, kad tuo pačiu metu palūkanų normų didinimas slopina investicijas ir ekonomiką apskritai. Taigi, nors paklausą reikia pritraukti, kad sumažintumėte infliaciją, padidinkite ją per toli ir rizikuojate nuosmukiu. Tai yra įtempta virvė, kuria Fed bando vaikščioti.

Deja, infliacija pakilo iki tokio lygio, kad pagal konsensuso prognozes ekonomika susitrauks iki nuosmukio. Mes jau matėme JK susiduria su ekonominiu chaosu ir Europa kova po Rusijos karo Ukrainoje (ir jį lydinčios energetinės krizės). Šie veiksniai paskatino prognozes, kad ekonomika susitrauks, o būsto kainos seks.

Hipotekos palūkanų normos smarkiai išaugo

Žinoma, yra daug daugiau tiesioginių dalykų, dėl kurių prognozuojama, kad būsto kainos kris, tai yra svarbiausios hipotekos palūkanų normos.

Centrinių bankų palūkanų normų didinimas smarkiai paveikia būsto paskolų mokėjimus. Žemiau esančioje diagramoje parodyta, kaip greitai pakilo hipotekos palūkanų normos, pakilusios iki aukščiausio taško nuo 2002 m., o po to šiek tiek sumažėjo, bet vis tiek 6.5 %, palyginti su beveik 2.5 % 2021 m. pradžioje. Dėl didelio šuolio būsto savininkų būsto paskolos įmokas perveda per stogą. (Pažadu, skirtas kalambūras).

Nors JAV FED pirmavo didindamas palūkanų normas, palūkanų normos buvo padidintos visame pasaulyje. Tačiau nepaisant to, svarbu žiūrėti į rinką kaip į visumą. Šiandien rinkoje nėra tiek daug hipotekos paskolų su palūkanomis, kiek praeitais metais. Negana to, šios augančios palūkanų normos labiausiai paveikia kintamų palūkanų hipotekas, kurios labai sumažėjo išsivysčiusiame pasaulyje, kaip rodo toliau pateikta FT diagrama.

Tai ne 2008 m

Tačiau nepaisant to, nėra jokių ginčų, kad hipotekos palūkanų normos paveiks paklausą ir paveikė. Bet bet koks ankstesnių atsitraukimo ar krizių laikotarpių ekstrapoliavimas, mano nuomone, yra naivus.

Yra daug siaubingų antraščių, įspėjančių apie didelio masto avarijas, kurias, be abejo, iš dalies paskatino PTSD, kurią daugelis patyrė dėl Didžiosios finansinės krizės (GFC). Tačiau tai buvo juodosios gulbės įvykis, kurį paskatino visiškas aplaidumas būsto rinkoje, kurį paskatino stulbinanti antrinių būsto paskolų krizė.

Šiandien aplinka yra visiškai kitokia. Sunku įsivaizduoti tokio masto subprime vadovaujamą avariją, nes tos silpnosios vietos buvo užglaistomos. Negana to, po GFC bankų reguliavimas sugriežtėjo, o jų būtinosios kapitalo atsargos normos gerokai padidėjo. Tai lėmė daug sveikesnę ir geriau kapitalizuotą bankų sistemą. Nepamirškime, kad precedento neturinčią 2008 m. krizę ir vėlesnę būsto įdubimą labai paaštrino chaosas, kurį sukėlė Lehman Brothers ir visos likusios bankų gaujos.

Be to, mes pradedame nuo aukštesnio taško. Pakartosiu grafiką, kurį naudoju iš paskutinės būsto analizės, kuri nupiešia hipotetinį vaizdą apie 25 % būsto kainų sumažėjimą šį ketvirtį JAV. Tai neskamba taip grėsmingai, kai suformuluojate taip: „būstas gali sumažėti iki žemiausio lygio per dvejus metus“, ar ne?

Tačiau aukščiau pateikta diagrama būtų geriausias lokio atvejis. 25 % nuosmukis turėtų katastrofiškų pasekmių, o aukščiau pateiktas scenarijus greičiausiai išsipildys, kai akcijų rinka kartu su likusia ekonomika smarkiai atsitrauks.

Tačiau naudoju diagramą, kad parodyčiau, kiek namų kainos pakilo per tokį trumpą laiką. Vidutinė būsto pardavimo kaina 322,000 m. balandžio mėn. buvo 2020 455,000 USD. Praėjus kiek daugiau nei dvejiems metams ji buvo 41 XNUMX USD – tai yra XNUMX proc. Kodėl verta pirkti memo monetą, jei galite nusipirkti namą?

Namų kainos dar gali kristi

Manau, kad duomenys ir istoriniai modeliai rodo, kad būsto kainos tiesiog negali sumažės iki tokio lygio, kokį numato šie itin meškiški scenarijai. Aišku, tikiuosi silpnumo, bet ypač dideliuose miestuose kyla būsto paklausos potvynis, o pasiūla nepakankama jai patenkinti.

Pridėkime tai, kad šiandien klimatas yra sveikesnis – tiek bankų kapitalizacija, tiek namų ūkių skola mažesnė, o darbo rinka išliko atspari, nepaisant augančių palūkanų normų – ir būsto kainos turėtų būti geresnės, kad atlaikytų nuosmukį.

Dėl 2008 m. Didžiosios finansinės krizės būsto kainos kai kuriose labiausiai nukentėjusiose išsivysčiusiose šalyse sumažėjo 15–20 %. Kadangi šiandieninė sistema yra kitokia, man sunku patikėti, kad klimatas atitiktų tą rudenį.

Tačiau negalima ignoruoti, kad yra keletas veiksnių, kurie rodo ne tik būsto sulėtėjimą, bet ir kritimą – tik ne tokiu mastu. Namų kainos ir pajamų santykis nėra pernelyg gražus, o įperkamumas yra net mažesnis nei 2008 m.

Priežastys, kodėl būk pesimistas yra aiškūs. Būstas jau turėjo minkštėjimo požymių, bet tik švelniai. Tačiau tai nėra toks pat klimatas kaip 2008 m., o būsto žlugimas, ypač populiariose vietose ir dideliuose miestuose, sunkiai įsivaizduojamas.

Tačiau infliacija vis dar siaučia (nepaisant daugiau optimistiniai duomenys per pastarąjį mėnesį), karas Europoje ir didelės palūkanų normos, vis dar yra daugybė meškų kintamųjų. Daugumos pradinis lūkestis yra toks bent jau švelnus recesija yra neišvengiama. Šiaip ar taip, ekonomikos laukia daug netikrumo ir sunkūs laikai, kad ir kokia kryptimi ją pakreiptumėte.