(Bloomberg) – Bet kuriai vyriausybei geriausiomis aplinkybėmis būtų rizikinga pertvarkyti visos šalies gyvenamojo nekilnojamojo turto rinką. Kinijos prezidentas Xi Jinpingas bando tai padaryti tuo metu, kai ekonomika lėtėja, omikronas kelia grėsmę jo nulinio Covido politikai, o santykiai su išoriniu pasauliu tampa vis niūresni.
Labiausiai skaityta iš „Bloomberg“
Kadangi šis pavojingas derinys vis labiau atsiliepia Kinijos finansų rinkoms, vis iškyla vienas klausimas: koks yra Xi galutinis žaidimas?
Atsižvelgiant į komunistų partijos neskaidrumą ir jos atsitraukimo nuo nuosavybės reformų istoriją, neįmanoma tiksliai atsakyti į šį klausimą. Tačiau Kinijos stebėtojai pradėjo brėžti tikėtiną nekilnojamojo turto rinkos ateitį, kuri atrodo gerokai kitokia nei daugiau nei du dešimtmečius trukusi ekonomikos augimas, namų ūkių turtas ir vyriausybės pajamos.
Trumpai tariant, milijardierių nekilnojamojo turto magnatų staigus namų kainų padidėjimo ir skolų kurstytų statybų dienos išnyks. Juos pakeis daug tylesnė rinka, kurioje valdžios institucijos greitai sutramdo spekuliacinius pasiutimus, o plėtroje dominuoja valstybės valdomos įmonės, uždirbančios panašią į komunalines paslaugas.
„Jei praėjusį dešimtmetį vadiname aukso amžiumi nekilnojamojo turto pramonei, tai dabar ji įstrigo rūdžių amžiuje“, – sakė Pekine įsikūręs obligacijų fondo „Shengao Investment“, kurio specializacija yra sunkių skolų, įkūrėjas partneris Li Kai.
Šis perėjimas žada būti ypač skausmingas privatiems kūrėjams, tokiems kaip „China Evergrande Group“, kurie jau privertė tarptautinius akcijų ir kredito investuotojus patirti milijardų dolerių nuostolių. Tuo pačiu metu tai gali padėti pasiekti du labiausiai vertinamus Xi tikslus: stabilesnę Kinijos finansų sistemą ir mažesnį atotrūkį tarp šalies turtingųjų ir vargšų.
Xi iššūkis yra užbaigti pertvarką nesukeliant krizės lyderio sumanytojo, kuris, kaip tikimasi, sutvirtins jo valdžią visam gyvenimui, išvakarėse.
Nors nedaugelis analitikų prognozuoja neišvengiamą finansinį žlugimą, nekilnojamojo turto rinkos rizika auga. Silpnesnės nekilnojamojo turto bendrovės patiria didžiulį įtampą, jas smogė dvigubai didelės skolinimosi išlaidos ir mažėjantys pardavimai. Žemesnio reitingo kūrėjai, įskaitant „Evergrande“, jau nevykdo įsipareigojimų dėl dolerio skolos rekordiniais kursais, o užkratas plinta į stipresnes įmones. „Country Garden Holdings Co.“, didžiausio Kinijos vystytojo pagal pardavimą, akcijos ir obligacijos nuskendo ketvirtadienį po pranešimo, kad jai sunku rasti paklausą naujoms konvertuojamoms obligacijoms.
Yra daugybė priežasčių, kodėl Kinija turi pertvarkyti savo nekilnojamojo turto rinką. Šis sektorius yra kupinas spekuliacinio pirkimo ir yra per daug svertas, o tai kelia pavojų finansų sistemai nuosmukio metu. Būsto kaina yra našta Kinijos šeimoms, kurios jau mažėja. Vidutinė buto pirkimo kaina Šendžene buvo maždaug 44 kartus didesnė už vidutinį metinį vietinių gyventojų atlyginimą 2020 m. Tai didina nelygybę, nes turtingi savininkai kaupia nuosavybę. Milijonai namų stovi tušti, o kai kurie statybos projektai kenkia aplinkai.
Pramonė daro pernelyg didelį poveikį ekonomikai. Kai kuriais skaičiavimais, įtraukus susijusius sektorius, tokius kaip statyba ir nekilnojamojo turto paslaugos, nekilnojamasis turtas sudaro daugiau nei ketvirtadalį Kinijos ekonomikos produkcijos. Daugiau nei 70 % Kinijos miesto turto saugoma būstuose.
„Nekilnojamojo turto rinka yra pagrindinių Kinijos ekonomikos problemų simptomas“, – sakė „Pantheon Macroeconomics“ vyriausiasis Kinijos ekonomistas Craigas Bothamas. „Dešimtmečius tai buvo paprastas ir paprastas sprendimas gauti vietos valdžios pajamas, paskatinti ekonomikos augimą ir suteikti namų ūkiams vietą, kur padėti savo pinigus ir pamatyti, kaip jie auga.
Sprendimas, kaip vis dažniau daroma Xi vadovaujamoje Kinijoje, yra griežtesnė valstybės kontrolė.
Remiantis Cailian ataskaita, Guangdonge, kuriame yra Evergrande, vietos pareigūnai sudaro sąlygas sunkumų patiriančių kūrėjų ir VVĮ susitikimams. Didžiųjų nekilnojamojo turto įmonių, naudojamų susijungimams ir įsigijimams finansuoti, skolinimasis nebus įtrauktas į skolą ribojančius rodiklius, praėjusią savaitę Bloomberg sakė su šiuo klausimu susipažinę žmonės.
„Vyriausybė nori paskatinti konsolidaciją būsto sektoriuje – didesni ir dažnai valstybei priklausantys vystytojai greičiausiai perims silpnesnius žaidėjus“, – sakė Gabrielis Wildau, pasaulinės verslo konsultacijų įmonės „Teneo“ vyresnysis viceprezidentas. „Jie nori nutraukti ekonomikos priklausomybę nuo nuosavybės.
Kinijos valdžios institucijos jau anksčiau siekė perteklinio nekilnojamojo turto rinkos, tačiau sektoriaus svarba ekonomikai lėmė, kad tokie postūmiai išnyko, kai iškilo grėsmė augimo tikslams. Pekinas siekia sumažinti priklausomybę nuo nekilnojamojo turto, didindamas investicijas į aukštųjų technologijų ir švarios energijos pramonę – tai dalis Xi planų, kad augimas būtų tvaresnis ir kokybiškesnis. Tačiau toks procesas pareikalaus laiko ir kantrybės.
„Perėjimas bus ilgas ir skausmingas, ir mes nesame visiškai tikri, ar viršūnė turi pakankamai tvirto ryžto įveikti sunkų procesą“, – sakė Bocom International Holdings Co. vyriausiasis strategas Hao Hongas.
Pareigūnų ryžtas tikrinamas. Kinijoje nekilnojamojo turto nuosmukis vis spartėja, net ir Federalinis rezervų bankas perspėjo. Šalies miestuose naujų namų kainų mažėjimas kas mėnesį gilėjo nuo rugsėjo, kai kainos krito pirmą kartą per šešerius metus. Namų pardavimai ir toliau mažėja. Pirmadienio duomenys gali rodyti, kad investicijos į nekilnojamąjį turtą pernai išaugo vos 5.2%, ekonomistai prognozuoja, lėčiausiai nuo 2015 m.
Kinijos kūrėjai imasi obligacijų apsikeitimo sandorių, mokėjimo vėlavimų, akcijų pardavimo ir kitų desperatiškų priemonių skoloms grąžinti. Nuo spalio mėnesio mažiausiai aštuonios įmonės nevykdė įsipareigojimų mokėti dolerio obligacijas. Tai apima „Evergrande“, kurios krizė patraukė skolintojo „China Minsheng Banking Corp.“ – prasčiausiai veikiančio banko akcijas pasaulyje. Nekilnojamojo turto akcijų indeksas pernai nukrito 34 proc., o tai yra blogiausias rodiklis nuo pasaulinės finansų krizės 2008 m.
Eswaras Prasadas, kadaise vadovavęs Tarptautinio valiutos fondo Kinijos komandai, o dabar dirbantis Kornelio universitete, valdžios institucijos yra pasirengusios priimti kampanijos keliamą riziką ekonomikos augimui ir finansiniam stabilumui.
„Atrodo, kad Pekinas nusprendė, kad tai greičiausiai yra laikinos išlaidos, kurių nebegalima išvengti, siekiant apriboti būsimus finansų rinkų svyravimus ir dar didesnį disbalansą nekilnojamojo turto rinkose“, – sakė Prasadas.
Tokios išlaidos didėja. Nekilnojamojo turto įmonių akcijos ketvirtadienį atpigo 4.3 proc., daugiausia per keturis mėnesius, ir vertinamos tik 30 proc. Tai pigiausias iš 2005 m. duomenų. „Tik nedaugelis išgyvenusių žmonių“ bus sėkmingi, neseniai paskelbtame pranešime rašė „Citigroup Inc.“ akcijų analitikai.
Kinijos didelio pajamingumo dolerių obligacijų rinkoje įsibėgėja žlugimas, kurį sukelia įmonės, anksčiau laikytos finansiškai patikimesnėmis nei „Evergrande“, pvz., „Shimao Group Holdings Ltd.“ ir „Sunac China Holdings Ltd.“. Dar nerimą kelia tai, kad jis plinta ir į aukštesnio lygio emitentus, tokius kaip „Country Garden“. . Kūrėjo akcijos ketvirtadienį smuko beveik 8%, o jos dolerio obligacija, kurios terminas 2025 m., nukrito 4.8 cento iki 74.4 cento, o tai yra didžiausias nuosmukis nuo lapkričio 1 d.
Kad ir kokia būtų Pekino kampanija, kuria siekiama sumažinti nekilnojamojo turto rinką, akivaizdu, kad era, praturtinusi nekilnojamojo turto magnatus ir namų savininkus, baigėsi. Laukia nuobodesnė, stabilesnė ateitis, jei komunistų partija gali laikytis kurso ir išvengti finansinės krizės.
„Aukso amžius, kai klesti nekilnojamojo turto kainos ir sparčiai auga kūrėjų pajamos, tikriausiai jau praėjo“, – sakė Gary Ng, „Natixis SA“ vyresnysis ekonomistas. „Namų kainos ateityje augs tik griežtai valdomoje zonoje, o tai reiškia, kad būstas vis labiau atrodys kaip komunalinės paslaugos.
Labiausiai skaitoma iš „Bloomberg Businessweek“
© 2022 Bloomberg LP
Šaltinis: https://finance.yahoo.com/news/xi-reshapes-china-property-market-210000896.html