Arlingtonas, Virdžinija, priėmė svarbias būsto reformas, tačiau reikia nuveikti daugiau

Prieš kelias dienas Virdžinijos valstijos Arlingtono apygardos valdyba vienbalsiai nubalsavo už kelių šeimų būsto struktūrų (dažnai vadinamų „trūkstamu viduriniojo“ būsto) leidimą rajonuose, kurie buvo skirti tik vienos šeimos namams. Tai puikus laimėjimas tiems, kurie remia daugiau būsto, tačiau dar yra ką nuveikti.

Arlingtono būsto kainos Virdžinijoje yra vienos didžiausių. Remiantis Zillow duomenimis, tipiški namai Arlingtone vertinami 747,335 17 USD, o tai yra XNUMX^th aukščiausia valstybėje. Ir tai nėra unikalus tarp Šiaurės Virdžinijos (NoVA) miestų: Vašingtono DC metro zonoje, kurioje yra Arlingtonas, yra 28 iš 30 brangiausių Virdžinijos būsto rinkų.

Vienintelis būdas išlaikyti būsto kainas stabilias yra pastatyti pakankamai būsto, kad būtų patenkinta paklausa, o vienintelis būdas sumažinti kainas – didinti pasiūlą greičiau nei paklausą. Žemės naudojimo taisyklės, tokios kaip minimalūs sklypo dydžiai, aukščio reikalavimai ir tankumo apribojimai, ribojantys vienetų skaičių sklypuose, pavyzdžiui, ką tik reformuotas Arlingtonas, riboja naujų būstų, kuriuos galima statyti, skaičių. Daugybė tyrimų rodo, kad naujo būsto ribojimas taikant žemės naudojimo taisykles padidina būsto kainas.

Naujoji Arlingtono būsto politika leidžia žemės savininkams teisėtai statyti dvipusius iki šešių aukštų, tai reiškia, kad jiems nereikia jokio specialaus miesto leidimo. Anksčiau šiose zonose buvo leidžiama apsistoti tik individualiuose vienos šeimos namuose. Dėl naujų politikos pakeitimų Arlingtonas per naktį nepadarys įperkamesnis, tačiau laikui bėgant, senstant dabartiniam būsto fondui, atsiras daugiau būsto galimybių, ypač vidutines ir mažesnes pajamas gaunančioms šeimoms.

Nors taisyklių pakeitimai yra puikus pirmasis žingsnis, yra kur tobulėti. Pirmuosius penkerius metus leidžiama pastatyti 58 naujus statinius per metus, o leidžiami statiniai yra paskirstyti skirtinguose miesto rajonuose. Tai nėra idealu, nes kai kuriuose rajonuose būsto paklausa gali būti didesnė nei kituose. Struktūros turėtų būti kuriamos ten, kur yra paklausa, o ne ten, kur vyriausybė nori.

Politikoje taip pat numatyti minimalūs automobilių stovėjimo aikštelės reikalavimai. Tyrimai rodo, kad tokie reikalavimai padidina būsto kainą ir dažnai yra nereikalingi. Kūrėjai turi paskatą statyti automobilių stovėjimo aikštelę taip, kaip nori pirkėjai ir nuomininkai. Vyriausybės taisyklės, pagal kurias reikalaujama daugiau automobilių stovėjimo aikštelės, nei reikia, švaistyti vertingą žemę. Jei Arlingtonas nerimauja dėl automobilių stovėjimo aikštelės gatvėje trūkumo, jis gali pakeisti sumą, kurią šiuo metu ima už tokią automobilių stovėjimo aikštelę, kad paklausa būtų suderinta su pasiūla.

Kitos apgailėtinos nuostatos apima įpareigojimą pateikti konkretų pavėsyje esančių medžių skaičių kiekvienai struktūrai, apribojimus pagalbiniams gyvenamiesiems vienetams (ADU) ir didžiausio grindų ploto bei aukščio apribojimus, kurie gali apriboti tam tikrų projektų finansinį pagrįstumą.

Ateityje Arlingtono piliečiai ir politikos formuotojai turėtų apsvarstyti galimybę panaikinti visus automobilių statymo minimumus (kaip tai padarė Buffalo, NY), palengvinti ADU kūrimą ir sumažinti minimalius sklypų dydžius (kaip padarė Hiustonas).

Vis dėlto Arlingtono reformos galėtų būti pavyzdžiu permainoms visoje valstijoje. Praėjusiais metais Virdžinijos gubernatorius Glennas Youngkinas pareiškė remiantis būsto reformas. Nors smulkmenos yra neaiškios, Youngkinas paminėjo apsaugines priemones, kaip vietos valdžios institucijos galėtų naudoti zonavimą. Naujasis Arlingtono nustatytas vienos šeimos zonavimo apribojimas galėtų būti platesnio masto valstybės politikos planas, kuris palengvintų būsto statybą Virdžinijos miestuose. Jau dabar būsto reformos šalininkai, tokie kaip YIMBYs iš Šiaurės Virdžinijos ir YIMBY Action, remia būsto reformą Hampton Roads, Richmond ir Charlottesville.

Remti būsto reformą sunku. Žmonės natūraliai nerimauja, kaip pokyčiai juos paveiks. Netgi tarp mano draugų ir kolegų, kurie instinktyviai palaiko laisvą rinką ir nuosavybės teisių šventumą, kyla susirūpinimas, kad leisdami savo kaimynystėje šešis blokus, jie susidurs su didesniu triukšmu, spūstimis ir daugybe nepatogumų dėl naujų statybų.

Nors tokios baimės nestebina, tai nėra priežastis apriboti naujų būstų. Malonūs, patogumų kupini rajonai turėtų būti atviri visų pajamų žmonėms. Vienintelis būdas padidinti prieigą prie geriausių Virdžinijos miestų ir rajonų yra pastatyti daugiau būstų. Pastarosios Arlingtono reformos rodo, kad ji nori priimti naujus kaimynus, o ne juos atmesti. Likusi Virdžinijos dalis turėtų sekti jos pavyzdžiu.