Katastrofa, traukinio avarija ar apokalipsė?

Šiais laikais beveik kasdien pasirodo siaubingi įspėjimai apie komercinį nekilnojamąjį turtą. Nors biurų rinkos patiria įtampą dėl padidėjusio darbo namuose, kai kurie nekilnojamojo turto specialistai mato vis labiau išsišakojusią rinką, padalintas į „turinčius ir neturinčius“. Investuotojai, nuomininkai ir miestai, ypač tie, kurių pastatai senesni, ateinančiais mėnesiais turės atidžiai stebėti, kur jie nukris ir kaip gali būti blogai.

Dramatiški neigiami komercinio nekilnojamojo turto vertinimai nesunkiai randami. The San Francisko standartas numato „epinę komercinio nekilnojamojo turto katastrofą“, kuri gresia virš šio miesto, lyginant jį su artėjančiu traukiniu su „miestu, jo biudžetu ir galimybe teikti su bėgiais susijusias paslaugas“. Kad nebūtų pralenktas, "Bloomberg" tweeted „Nuotolinis darbas žudo Manheteno komercinio nekilnojamojo turto rinką“, panašios problemos apima ir kitus miestus.

Bet ir ta kalba nublanksta prieš ką NYU profesorius Arpit Gupta ir jo kolegos sako, numatydami „biuro nekilnojamojo turto apokalipsę“. Remiantis Niujorko duomenimis, jie apskaičiavo, kad „45 m. biurų vertė sumažės 2020 proc., o ilgesniu laikotarpiu – 39 proc., o pastarasis reiškia 453 mlrd. Panaši žala gali patirti kitus miestus, o kartu ir šalies ekonomiką.

Kaip tada suprasti kitus blogus, bet ne apokaliptinius duomenis? CommercialEdge's rugsėjo mėn. „Nacionalinio biuro ataskaitoje“ nustatyta, kad vidutiniai biurų įkainiai sustingę – 38.70 USD už kvadratinę pėdą, „palyginti su per metus, sumažėjo 0.1 proc.“. Blogai, bet ne apokaliptiškai. Ir kaip Neseniai pastebėjau, kai kuriuose miestuose, ypač Saulės juostoje arba tuose, kuriuose yra stipri gyvybės mokslų pramonė, pastebima stipri nuomos rinka.

Ką mums sako kiti duomenys? Moody dokumentais, kad vertybiniai popieriai, padengti komercine hipoteka, 2020 m. antrąjį ketvirtį pastebėjo „didžiulį padidėjusių nusikalstamų veikų procentų šuolį“, būtent tada, kai prasidėjo pandemija. Tačiau bankai, gyvybės draudimo investuotojai ir kiti restruktūrizavo paskolas ir siūlė pakantumą, sumažindami savo nusikalstamų veikų skaičių. Šios strategijos bus sunkiau laikytis, jei biurų rinkoje atsiras naujas spaudimas, ypač kai FED padidins palūkanų normas, todėl skolinimasis bus brangesnis.

Kol kas atrodo, kad bent jau komerciniai bankai kontroliuoja nekilnojamojo turto paskolas. Antrąjį 0.07 m. ketvirtį, pandemijos įkarštį, jų apmokestinimo ir nusikalstamų veikų rodikliai pasiekė 2020 proc. Tačiau per pirmuosius du 2022 m. ketvirčius Fed praneša apie šias normas nuliui, tai nėra signalas apie dramatišką paskolos kokybės kritimą.

Ir net blogi 2020 m. skaičiai buvo nepanašūs į 2008 m. finansų krizę. 2009–2010 m. septynis ketvirčius iš eilės komercinių bankų paskolų vėlavimai siekė daugiau nei 2 proc. Nuo to laiko griežtesnis reguliavimas padėjo suvaldyti laisvą bankų skolinimą, todėl, laimei, neturime požymių, kad komercinio skolinimo nesėkmės smukdo visą ekonomiką.

Jei atsilieka nuo bendrų skaičių, komercinio nekilnojamojo turto srityje yra keletas teigiamų ženklų. Praėjusiais metais Sunbelt miestuose, tokiuose kaip Šarlotė ir Ostinas, arba miestuose, kuriuose sutelkta gyvybės mokslų koncentracija, pavyzdžiui, Bostone, nuomos kainos padidėjo dviženkliu skaičiumi. GoogleGOOG
ir kitos technologijų įmonės nuomoja daug vietos tokiuose miestuose kaip NY ir Čikagos.

Didžiausia komercinio nekilnojamojo turto rizika yra senesnės, mažiau pageidaujamos biuro patalpos. To dydis bet kuriame mieste yra esminis dalykas vertinant jo bendrą riziką. Žurnalo apskritasis stalas iš PERE, kuri seka privataus kapitalo investicijas į nekilnojamąjį turtą, rado „labai sudėtingą“, bet neapibrėžtą rinką, kurios rizika svyruoja nuo statybos ir finansavimo išlaidų infliacijos iki gresiančio nuosmukio.

PERE ekspertai mato „dvišakią“ rinką, kurioje yra modernesni pastatai (ypač tie, kurie atitinka ESG), o kai kurie miestai gali atlaikyti krizę. PERE investuotojai mato „naują įprastą“ su mažiau biurų užimtumo visą darbo dieną, tačiau biurai vis dar susiduria su „nežinoma“ bendra klientų paklausa.

Tačiau tai yra nekilnojamojo turto investuotojų, kurie galėtų būti (kaip sakoma gatvėje), „kalbėti savo knygą“ ir teigiamai paversti skaičius. Priešingai, apsvarstykite „Apokalipsės“ analizė iš NYU ir Kolumbijos profesoriai. Derindami darbo namuose duomenis su finansine informacija iš nekilnojamojo turto investicinių fondų (REIT) kita finansine informacija, jie prognozuoja „ilgalaikį biuro vertinimą, kuris yra 39.18 % mažesnis už priešpandeminį lygį“ ir „prastesnės kokybės biuro akcijas... turtas."

Jei jie teisūs, miestams ir ekonomikai laukia sunkus važiavimas. Nors kai kurie senesni pastatai gali būti paversti būstais, tai nėra lengvas ar greitas procesas. Nekilnojamojo turto vertės žlugimas gali sukelti didelių fiskalinių problemų daugeliui miestų, dėl kurių bus mažinamos socialinės paslaugos, švietimas, visuomenės sveikata ir kitos esminės vyriausybės funkcijos. Dar nesame apokalipsėje, bet visi turime stebėti galimybę.