Kaip atidėti mokesčius parduodant atostogų būstą

Tarkime, jūs parduodate savo atostogų būstą, kurį naudojate asmeniniais tikslais ir taip pat nuomojate trečiosioms šalims. Gana įprasta sąranka. Jei perkate naują atostogų būstą, ar galite atidėti pardavimo pelno pripažinimą? Jei taip, kaip? Norėdami sužinoti, paklausėme Bruce Bell, advokatas Čikagos biure Schoenbergo Finkelio Beedermano varpų stiklintuvas.

Larry Light: Kaip tai veikia mokesčių požiūriu?

Bruce'as Bellas: Vidaus pajamų kodeksas leidžia mokesčių mokėtojams atidėti pelną iš nekilnojamojo turto pardavimo, naudojamo verslo ar investavimo tikslais, jei pajamos reinvestuojamos į kitą nekilnojamojo turto verslą ar investicinį turtą. Norint išvengti visiško pripažinimo, yra taisyklės: visi pardavimo pinigai turi būti reinvestuojami į pakaitinį turtą, o, paprastai kalbant, naujas turtas turi įvykti per 180 dienų nuo atsisakyto turto pardavimo.

Šviesos: Kokių dar veiksmų reikia imtis?

Varpas: Norėdami sužinoti, ar jums gali būti taikomas mokesčių atidėjimas, suskaičiuokite dienų skaičių, kiek namas buvo išnuomotas ir naudojamas asmeniniams tikslams. Parduodamas turtas turi priklausyti mažiausiai 24 mėnesius iki pardavimo datos, vadinamas peržiūros laikotarpiu.

Be to, būstas turi būti nuomojamas už tikrąją rinkos vertę 14 dienų ar ilgiau per kiekvieną iš dviejų 12 mėnesių laikotarpių prieš pat pardavimą. Be to, jūsų asmeninis naudojimasis namu per šį laikotarpį neturi viršyti 14 dienų arba 10% dienų skaičiaus, kurį būstas nuomojamas pagal rinkos kainas.

Šviesos: O kaip tada, kai ten negyvenate, o vieta nėra išnuomota?

Varpas: Dienos, kai turtas yra laisvas ir jį galima išsinuomoti, nėra laikomos asmeninio naudojimo dienomis. Tas pats pasakytina ir apie dienas, kai turtas yra remontuojamas ar gerinamas, o tai nėra traktuojama kaip nuomos dienos. Jūs turite turėti galimybę visa tai dokumentuoti.

Šviesos: Kas dar?

Varpas: Per 24 mėnesių peržiūros laikotarpį galite apriboti asmeninį nuosavybės naudojimą ir padidinti nuomos naudojimą, kad patenkintumėte saugaus uosto reikalavimus. Jei per šį laikotarpį turtu naudojasi kiti šeimos nariai, galite imti nuomą rinkos kainomis, o ne leisti jiems gyventi namuose be mokesčio arba su nuolaida. Bet koks sumažėjusio asmeninio naudojimo ir padidėjusio turto nuomos derinys gali padėti jums pasiekti savo tikslus.

Šviesos: Kaip griežtos ir greitos šios saugaus uosto taisyklės?

Varpas: Saugus uostas yra IRS gairės, kurios, jei jos bus įvykdytos, užtikrins, kad IRS neprieštaraus mainams. Jei kitu atveju priartėsite, bet negalite įvykdyti saugaus uosto reikalavimų, vis tiek galite reikalauti mainų, nors nėra garantijos, kad IRS neapginčys jūsų atidėjimo dėl turto pardavimo.