Vienas iš didžiausių klausimų, su kuriuo susiduria daugelis vyresnio amžiaus darbuotojų, pradėdami dirbti tarptautiniu nuotoliniu būdu arba dirbti skaitmeniniu klajokliu, yra tai, ką daryti su jų vieninteliu vertingiausiu turtu: namais.
Apskritai yra dvi galimybės – išsinuomoti arba parduoti. Nors geriausias pasirinkimas priklauso nuo jūsų finansinės padėties, nekilnojamojo turto vietos ir daugybės kitų veiksnių, kiekvienas turėtų žinoti daugybę klausimų, ypač apie galimus mokestinius įsipareigojimus.
Mano žmona Rebecca ir aš susidūrėme su tokia nuomos ir pardavimo problema dar 2018 m., kai nusprendėme persikelti iš Virdžinijos į Meksiką.
Kaip buvęs Vidaus pajamų tarnybos (IRS) mokesčių advokatas, žinojau apie daugelį susijusių įstatymų, tačiau šio proceso metu vis tiek išmokau keletą svarbių ir stebinančių pamokų. Norėčiau pasidalinti su jumis istorija, kaip sprendėme nuomos ar pardavimo dilemą, kad ji galėtų padėti priimti sprendimą, jei ketinate persikelti į užsienį.
Investicija į mūsų finansinę ateitį
Nekilnojamas turtas yra esminis gerai subalansuoto investicijų portfelio elementas. Tačiau prieš 20 metų, kai mes su Rebecca ieškojome įsigyti savo pirmąjį būstą, mums labiau rūpėjo, ar galėsime sau leisti namą, o ne kaip jis atrodys šalia mūsų akcijų.
Tuo metu būstas madinguose Virdžinijos rajonuose, esančiuose visai šalia mūsų darbo vietų Vašingtone, buvo toks paklausus, kad būsimi pirkėjai buvo nuolat priversti siūlyti daugiau nei prašoma kainos ir atsisakyti namų bei saugos patikrinimų. Tai mus sunervino. Be to, pinigų suma, kurią bankas norėjo mums paskolinti (tomis beprotiškomis dienomis prieš pasaulinį finansų žlugimą), buvo didesnė, nei bet kuris iš mūsų kada nors galėjo įsivaizduoti, kad galėtų grąžinti.
Kadangi buvome neturtingi namuose – tai yra, nenorėjome išleisti didžiosios dalies savo pajamų hipotekai – mes su Rebeka nusprendėme rinktis pigesnį variantą.
Įsigijome 1940 m. pastatytą miesto namą patarlė „klaidingoje kelių pusėje“ už pusę to, ką būtume išleidę įsigydami šiek tiek didesnį vienos šeimos namą populiaresniame rajone. Tačiau naujuose namuose jautėmės saugūs ir planavome pinigus, kurių nemokėjome bankui, panaudoti kelionėms, kurias mėgome abu.
Paaiškėjo, kad sėkmė buvo su mumis. Kaip numatė mūsų nekilnojamojo turto agentas, mes buvome savo naujojo rajono gentrifikacijos avangarde. Abiejose mūsų pusėse buvo pastatyti modernūs būstai, įsikūrė daugiau parduotuvių ir restoranų, o mūsų rajonas tapo žinomas kaip nuostabus kolonijinis rajonas. Tada būsto kainos visame mieste pradėjo kilti.
Kai 2000 m. įsigijome savo namą, miestas mūsų žemę ir namą įvertino 127,900 378,420 USD. Po dešimties metų įvertinimas buvo 2018 516,168 USD. Kai XNUMX m. sausio mėn. mes su Rebecca nusprendėme perkelti savo šeimą į Meksiką, ji buvo XNUMX XNUMX USD.
Pasirinkimas tarp dviejų patrauklių variantų
Nusprendę persikelti į užsienį, Rebeka ir aš turėjome sunkų sprendimą dėl namo. Ar turėtume jį išnuomoti ir panaudoti mėnesines nuomos pajamas, kad padengtume savo išlaidas Meksikoje, ar turėtume išsigryninti pinigus ir pasinaudoti federaliniu įstatymu, panaikinančiu mokesčius už didelę naudą, kurią gautume parduodami?
Nuoma turėjo privalumų. Mėnesio nuoma suteiktų nuolatinių pajamų, kurios iš dalies pakeistų mūsų paliktus atlyginimus ir taip sumažintų sumą, kurią turėtume pasiimti iš santaupų kasdienėms pragyvenimo išlaidoms padengti. Pajamos padengtų mūsų nuomą Meksikoje, mokslą mūsų vaikų mokykloje ir, kaip mėgdavau juokauti, paliktų kelis dolerius tacos. Kaip fiskaliniams konservatoriams (bent jau kalbant apie savo pinigų išleidimą), Rebecca ir mums patiko, kad pajamos iš nuomos suteiktų finansinę pagalvę, kol galėsime sukurti kelias verslo idėjas, kurių norėjome įgyvendinti.
Kitas dalykas, į kurį reikia atsižvelgti persikeliant į užsienį, yra tai, kad pajamos iš nuomos gali padėti užsitikrinti vizą gyventi naujoje šalyje. Nors tai nebuvo aktualu mūsų situacijai, kai kurioms tautoms, pavyzdžiui, Urugvajui, norint įgyti nuolatinę gyvenamąją vietą, reikalingas įrodomas pajamų srautas. Pajamos iš nuomos gali padėti įvykdyti šį reikalavimą.
Tačiau, kaip sužinojome tyrinėdami savo galimybes, nuoma turi ir minusų. Pirma, valdymo įmonės išlaidos reklamuoti ir prižiūrėti nekilnojamąjį turtą pakenktų mūsų pelnui. Šios įmonės dažnai taiko vieno mėnesio nuomos mokestį, kad surastų nuomininką, o vėliau – 8–10% mėnesio nuomos mokesčio, kad išlaikytų turtą ir reaguotų į nuomininko iškeltas problemas. Nors internetinės svetainės, tokios kaip „Craigslist“, egzistuoja kaip nemokamos platformos, padedančios susieti savininkus ir nuomininkus, šios priemonės negali valdyti turto.
Antra, turėtume pranešti apie nuomos pajamas kaip apmokestinamas, dar labiau sumažinant tai, kas pateko į mūsų kišenes.
Rebecca ir aš taip pat supratome, kad pardavimas yra jaudinantis pasirinkimas. Remdamiesi pokalbiais su keliais vietiniais nekilnojamojo turto agentais, taip pat atlikdami nepriklausomus tyrimus naudodami internetinį įrankį Zillow, kuris naudoja panašias savybes namo rinkos vertei įvertinti, tikėjomės, kad namą galime parduoti už maždaug 600,000 XNUMX USD.
Tokiu atveju gautume 400,000 200,000 USD pelno, atėmę pradinę pirkimo kainą ir atliktų kapitalinių patobulinimų išlaidas, kurios sudarė 400,000 XNUMX USD. Galėtume investuoti XNUMX XNUMX USD pelną ir panaudoti grąžą išlaidoms Meksikoje padengti.
Be to, pagal Vidaus pajamų kodekso 121 skirsnį (būsto išimtis), joks 400,000 500,000 USD pelnas nebūtų apmokestinamas. Būsto išimtys leidžia susituokusioms porai iš pajamų pašalinti iki 250,000 XNUMX USD pelno pardavus namą. Vienas asmuo gali išskirti iki XNUMX XNUMX USD.
Kad atitiktų šią išimtį (ir tai labai svarbu norint suprasti, ar ketinate parduoti savo namą), susituokusios poros ir vieniši asmenys turi atitikti nuosavybės ir naudojimo testus.
Jūs turite teisę į išimtis, jei turėjote ir naudojote turtą kaip pagrindinį būstą bent dvejus metus iš penkerių metų iki pardavimo. Galite atitikti nuosavybės ir naudojimo testus skirtingais dvejų metų laikotarpiais, tačiau abu testus turite atitikti per penkerių metų laikotarpį, kuris baigiasi pardavimo dieną.
Jei parduotume savo namą, atitiktume nuosavybės ir naudojimo testus ir galėtume atmesti visą savo pelną, todėl mokesčiai nebūtų taikomi.
Neturint būsto draudimo, 10 % kapitalo prieaugio mokesčio tarifas reiškė, kad nuo 40,000 400,000 USD pelno sumokėsime XNUMX XNUMX USD mokestį. Keturiasdešimt tūkstančių dolerių yra daugiau, nei tikėjomės, kad mūsų keturių asmenų šeimai vienerius metus gyventi Meksikoje kainuos. Tai dideli pinigai, kuriuos reikia sumokėti mokesčiams.
Priežastys, dėl kurių nuomojomės
Keletas veiksnių prisidėjo prie to, kad priėmėme sprendimą išsinuomoti savo namus. Pirmiausia iš karto radome patikimą nuomininką, kuriam galėjome patikėti prižiūrėti namą ir kiemą. Suteikėme jai anksčiau naudotų vietinių remontininkų kontaktinę informaciją, todėl nebereikėjo valdymo įmonės.
Mūsų renkama nuoma yra apmokestinama kaip įprastos pajamos (mes su Rebecca mokame 12 % mokesčių kategoriją, tačiau tarifai svyruoja nuo 10 % iki 37 %, atsižvelgiant į pajamas ir padavimo būseną). Vis dėlto, nepatyrus trečiosios šalies valdymo įmonės išlaidų, mūsų kišenėje atsirado daugiau pinigų.
Antra, atsižvelgiant į Vašingtono, Kolumbijos apygardos metropoliteno rajono pobūdį – labai trumpalaikį, o šalia esantis būstas, pavyzdžiui, mūsų, turi didelę paklausą, – tikėjomės, kad namų vertė ir toliau augs. Be to, kadangi neįtraukiamo būsto naudojimo testas suteikia dvejų iš penkerių metų laikotarpį, mums nereikėjo iš karto parduoti, kad gautume mokesčių lengvatą.
Taikant paprasčiausią testą, išsikrausčius parduoti turėjome iki trejų metų. Jei pardavimo data būtų 2021 m. sausio mėn., penkerių metų apžvalgos laikotarpis truktų nuo 2016 m. sausio mėn. iki 2021 m. sausio mėn. įgyti.
Paskutinė priežastis, dėl kurios nusprendėme iš pradžių nuomotis, o ne parduoti, buvo ta, kad norėjome vietos, kur galėtume sugrįžti, jei Meksikoje viskas nepasisektų.
Sprendimo metas, vėl
2020 m. birželio mėn. mūsų nuomininkė mums pranešė, kad rugpjūčio mėnesį išsikraustys. Iki to laiko buvome jau dveji su puse metų eksperimentuodami su Meksika ir atsidavę savo gyvenimui ten, neplanuodami keltis atgal į JAV. Buvome pasirengę iš naujo išnagrinėti savo galimybes, susijusias su namu.
Mano pirmoji reakcija buvo parduoti. Vis dar buvome per dvejus iš penkerių metų laikotarpį, kad įvykdytume naudojimo testą ir neįtrauktume pelno iš apmokestinimo. Nekilnojamojo turto pardavėjai, su kuriais kalbėjomės (ir internetinė platforma Zillow), numatė, kad dabar galime parduoti namą už 100,000 50,000 USD daugiau nei prieš dvejus metus, o tai reiškia, kad sutaupysime apie 500,000 XNUMX USD mokesčių ir turėsime visą XNUMX XNUMX USD pelną investuoti.
Rebeka norėjo toliau nuomotis. Kombucha verslas, kurį pradėjome, ir ispanų kalbos kursai, kuriuos ji vedė Meksikoje, su pertrūkiais buvo pelningi, tačiau jai patiko nuolatinės nuomos pajamos.
Kita priežastis, dėl kurios Rebecca norėjo pasilikti namuose, buvo suvokti papildomą dėkingumą, kurį numatė keli vietiniai nekilnojamojo turto agentai po to, kai „Amazon“ paskelbė, kad šiame rajone statys savo antrąją būstinę.
Kol dar svarstėme, ką daryti, įsikišo likimas. Aš aptariau mūsų dilemą su draugu, turinčiu investicijų patirties, ir jis pasiūlė tai, ko mes su Rebeka iki galo nesupratome. Jis paaiškino, kad grąža, kurią uždirbome iš nuomos, buvo didesnė, nei greičiausiai gautume, jei namą parduotume ir pelną investuotume.
Tuo metu, sumokėję nekilnojamojo turto mokesčius, būsto savininko draudimą ir priežiūros išlaidas, per metus išnuomodavome maždaug 25,000 XNUMX USD pajamų. (Prieš persikeldami sumokėjome likusią hipoteką.)
Jei parduotume namą ir investuotume 500,000 5 USD pelną, turėtume rasti investiciją, kuri atneštų XNUMX% grąžos, kad gautume tiek pat pajamų, kiek gautume nuomos pajamų. Nors tokią grąžos normą galime rasti įmonės obligacijoje arba viešai parduodamose akcijose, šios turto rūšys paprastai yra rizikingesnės investicijos nei nekilnojamasis turtas.
Maždaug tuo pačiu metu, kai turėjau šį pokalbį su savo drauge, Rebecca ir aš iš lūpų į lūpas radome šeimą, kurios karjera buvo gera ir kuri mokėtų šiek tiek didesnę mėnesinę nuomą, nei gaudavome anksčiau. Tai palengvino sprendimą vėl nuomotis.
Be to, aš žinojau, kad būsto išskyrimas nebuvo visiškai pašalintas. Pagal įstatymą galėtume iš naujo nustatyti penkerių metų laikotarpį, būtiną naudojimo testui, jei nuspręstume grįžti į namą kaip pagrindinę gyvenamąją vietą ir liktų ten dvejus metus arba ilgiau, jei tai mums tinka. Nors dabar negalvojame grįžti atgal, tai nėra iš galimybių srities. Ir kodėl gi ne? Namas mums buvo geras.
Galiausiai sprendimas parduoti ar išnuomoti savo namą yra asmeninis. Nėra universalaus sprendimo, kuris tiktų visiems. Tačiau, kaip rodo mūsų istorija, esminis finansinis aspektas, kurį turėtų turėti omenyje kiekvienas namų savininkas, yra būsto išskyrimas. Jei galiausiai parduosite savo namus ne per dvejus penkerių metų laikotarpį, gali tekti didelę dalį pardavimo kainos perduoti dėdei Semui.
Taigi, jei persikėlę į užsienį nuspręsite išlaikyti savo namus kelerius metus, žinokite, kaip šis mokestis gali paveikti jūsų finansus.
Ši istorija iš pradžių buvo paskelbta „International Living“.
Šaltinis: https://www.marketwatch.com/story/should-you-rent-or-sell-your-home-if-your-setting-off-overseas-11634146579?siteid=yhoof2&yptr=yahoo