Starwood REIT, kaip ir BREIT, riboja investuotojų išpirkimą iš nekilnojamojo turto fondo

14.6 milijardo dolerių vertės REIT, žinoma kaip SREIT, vadovauja Barry Sternlicht, Starwood Capital, privačios investicijų įmonės, kurios pagrindinis dėmesys skiriamas nekilnojamajam turtui, valdomas daugiau nei 125 milijardų dolerių, įkūrėjas ir generalinis direktorius. „Starwood Capital“ valdo REIT. Sternlicht taip pat yra Starwood Property Trust (STWD), viešai parduodamos nekilnojamojo turto paskolų bendrovės, generalinis direktorius.

SREIT yra antras pagal dydį neprekiaujamas REIT už Blackstone Real Estate Income Trust, kurio grynasis turtas yra apie 69 mlrd. „Blackstone“ (ženklas: BX) transporto priemonė, žinoma kaip BREIT, perkeltas siekiant apriboti išpirkimus lapkritį, kai padidėjęs investuotojų pasitraukimo prašymas viršijo 5% ketvirčio limitą.

Kaip ir BREIT, SREIT leidžia kas mėnesį išpirkti 2% grynosios turto vertės arba GAV ir 5% GAV kas ketvirtį.

Didesnis išpirkimo prašymas rodo, kad daugelis mažmeninių investuotojų pereina prie neprekiaujamų REIT, kuriais neprekiaujama biržoje, pasitraukimų, kai šiais metais jų rezultatai gerokai viršijo viešai prekiaujamų partnerių rezultatus. Didžiulis veiklos atotrūkis tarp neviešųjų ir viešųjų REIT paskatino investuotojus į neprekiaujamus REIT išsigryninti pinigus.

Vietoj to, kad prekiaujama biržose, tokiose kaip NYSE, šie REIT yra kaip investiciniai fondai, nes investuotojai gali pirkti arba parduoti akcijas kas mėnesį pagal savo GAV, atsižvelgiant į išpirkimo ribas.

Laiške finansų patarėjams, kuris buvo perduotas Barron's, SREIT teigė, kad lapkritį gavo atpirkimo prašymus, lygius 3.2% GAV. Remiantis 2% mėnesio limitu, jis įvykdė 63% investuotojų išpirkimo prašymų (0.63 karto 3.2 lygus 2). Visi prašymai, kurie nebuvo užpildyti, turės būti pateikti dar kartą gruodžio mėnesį, rašoma laiške.

Neprekiaujama REITS turi mėnesio ir ketvirčio išpirkimo limitus, kad apsaugotų juos nuo didelių nekilnojamojo turto sumų likvidavimo arba reikšmingo sverto padidinimo, reaguojant į didelius investuotojų išpirkimo prašymus.  

„Šie apribojimai skirti apsaugoti esamus investuotojus ir ilgalaikę transporto priemonės sveikatą, o galiausiai – maksimaliai padidinti akcininkų vertę“, – rašoma SREIT laiške.

SREIT turto derinys ir mokesčių struktūra panaši į BREIT, o našumas yra panašus. SREIT, kaip ir BREIT, didžiąją dalį savo turto turi daugiabučių namų kompleksuose, o vėliau – sandėliuose. Pastaraisiais metais tai buvo du sėkmingiausi REIT pramonės sektoriai.

SREIT metinė grąža iki spalio mėnesio buvo 10.2% vienos iš jos akcijų klasių, panašiai kaip apie 9% BREIT.

Pirmaujanti viešųjų butų REIT patinka

Nuosavas kapitalas

(EKR) ir

Vidurio Amerikos butų bendrijos

(

MAA

) yra išjungti apie 30 % 2022 m. SREIT metinis bazinis mokestis yra 1.25 % grynojo turto ir 12.5 % sėkmės mokestis, kuriam taikomas 5 % kliūtis. Per pastaruosius trejus metus ji kasmet grąžindavo apie 15 proc.

SREIT ir BREIT turto bazėse dominuoja investicijos į komercinį nekilnojamąjį turtą, kurios yra mažiau likvidžios nei viešai parduodami vertybiniai popieriai. Savo 10-ajame ketvirtyje SREIT teigė, kad rugsėjo pabaigoje turėjo 2.5 milijardo dolerių tiesioginio likvidumo, kurį sudarė 1.7 milijardo dolerių skolinimosi galia ir 800 milijonų dolerių grynųjų pinigų.

Kaip ir BREIT, SREIT sparčiai augo praėjusiais metais, nes visas turtas spalį išaugo iki 30 mlrd. USD nuo maždaug 20 mlrd. USD 2021 m. pabaigoje. Rugsėjo pabaigoje skola buvo apie 15 mlrd. USD, SREIT turi didesnį sverto koeficientą nei panašios viešosios REIT, tokios kaip Vidurio Amerikos butų bendruomenės,

„AvalonBay“ bendruomenės

(AVB) ir

Prologis

(PLD), didžiausias sandėlis REIT. Pavyzdžiui, „AvalonBay“ įmonės vertė yra panaši – rinkos vertė ir grynoji skola – kaip ir SREIT, tačiau turi 8 mlrd. USD neapmokėtos skolos.

Vis dėlto mažmeniniams investuotojams patiko neprekiaujamų REIT rezultatai ir didelis dividendų pajamingumas – apie 4%. Tačiau nustačius išpirkimo apribojimus arba įvedus vartus, investuotojai gali suabejoti ir potencialiai paskatinti daugiau prašymų atsisakyti išsiimti, o neprekiaujamai REIT gali būti sunku parduoti naujas akcijas investuotojams.

Keefe, Bruyette & Woods analitikas Robertas Lee anksčiau šiais metais rašė, kad alternatyvūs valdytojai nori pritraukti „užblokuotą kapitalą“ iš individualių investuotojų. Nors tai nėra problema, kai laikas yra geras, jis sakė, kad „yra rizika, kad streso metu pavieniai investuotojai gali suprasti, kad jie nėra tokie patenkinti, kad neturi galimybės gauti savo kapitalo“.

Nors likvidumo ribos yra aiškiai atskleistos neprekiaujamoje REIT literatūroje, iki šiol jie nebuvo problema. Štai kaip SREIT apibūdina savo išpirkimo arba atpirkimo planą:

„Nors turėtumėte vertinti savo investiciją kaip ilgalaikę su ribotu likvidumu, mes priėmėme akcijų išpirkimo planą, pagal kurį kas mėnesį akcininkai gali prašyti, kad išpirktume visas arba bet kurią jų akcijų dalį. Dėl nelikvidaus investicijų į nekilnojamąjį turtą pobūdžio galime neturėti pakankamai likvidžių išteklių atpirkimo prašymams finansuoti. Be to, nustatėme apribojimus lėšų sumai, kurią galime panaudoti atpirkimui per bet kurį kalendorinį mėnesį ir ketvirtį.

Rašykite Andrew Bary adresu [apsaugotas el. paštu]