Dar du „batai, kuriuos reikia numesti“ nekilnojamojo turto rinkoje iki…

Dabartinė realybė – ir galimos pasekmės – kaip komercinio nekilnojamojo turto rinka gali pasikeisti ateinančiais mėnesiais

Neseniai sužinojau frazės „laukiu, kol nukris kiti batai“ kilmę. Devynioliktojo amžiaus pabaigoje Niujorko butų gyventojai girdėjo virš jų gyvenančių kaimynų triukšmą. Vienas dažnas garsas buvo batų nuėmimas; kai išgirdote duslų bato trenksmą į grindis, tikėjotės netrukus išgirsti, kaip nukrenta kitas batas.

Pirmas batas JAV būsto ir komercinio nekilnojamojo turto rinkoje buvo visus 2022-uosius metus: nuoseklus palūkanų normų kėlimas, ženkliai sumažėjusios pardavimo apimtys ir šaltos nekilnojamojo turto kainos. Trys iš šešių didžiausių naujų namų statytojų šalyje neseniai pranešė apie naujus užsakymus 2022 m. rudenį, o jų užsakymai sumažėjo 15 % (LennarTIK
), 38 % (DR Horton) ir 80 % (KB HomeKBH
). 2022 m. gruodžio mėn. JAV prekybos departamentas pranešė, kad sumažėjo naujų vienos šeimos namų pardavimas 27% nuo 2021 metų gruodžio.

Komercinio nekilnojamojo turto įmonėms, ypač biurų rinkoje, sąlygos tebėra sunkios. Naujausių tyrimų duomenimis, iki 71% biuro ploto galėtų patenkinti „keturis kartus daugiau nei dabar. Tokia statistika kelia rimtų klausimų nacionalinei statistikai apie laisvas biuro vietas.

Būkime atviri; 2022 metai nebuvo gražūs. Tačiau ekspertai vis dar nėra tikri, kaip gali susiklostyti 2023 m. Kiek dar batų reikia numesti, kad galėtume pavadinti patarlę „viskas aišku“ būsto ir komercinio nekilnojamojo turto srityje? Atsakymas yra du ir galimas trečias (visiems tiems žaidėjams):

1. Auditas
2. Komunaliniai mokesčiai
3. (Galimas) priverstinis pardavimas

Pirmieji batai, kuriuos reikia numesti: auditas

Dauguma nekilnojamojo turto privataus kapitalo įmonių turi gruodžio mėnesio pabaigą ir iki kovo arba balandžio pabaigos privalo pateikti savo bankams ir investuotojams audituotas finansines ataskaitas. Kadangi 2021 m. gruodis tiesiogine prasme buvo žemiausių palūkanų aplinka istorijoje, o nuomos kainos augo labai greitai (ty infliacija), nekilnojamojo turto vertė buvo beveik mažesnė. Pasibaigus 2022 m., sąlygos buvo labai skirtingos, tačiau daugelis investuotojų į nekilnojamąjį turtą aktyviai neįvertino savo nekilnojamojo turto vertės dėl dramatiškai aukštesnių palūkanų normų.

Kodėl kai kurie nekilnojamojo turto investuotojai neįvertino savo vertybių? Viena vertus, nuomos mokesčiai, taigi ir pelnas, 2022 m., palyginti su 2021 m., greičiausiai vis dar augo. Iš pažiūros nekilnojamojo turto savininkai mėgsta manyti, kad generuodami didesnį pelningumą jie sukuria daugiau vertės, o tai tiesa. Tačiau vertinant nekilnojamąjį turtą reikia padauginti savo pelną iš vertinimo koeficiento, kad gautumėte galutinį atsakymą (kad viskas būtų šiek tiek painesnė). Jūs padalijate savo pelną iš procentų, vadinamų kapitalizavimo norma, kad gautumėte dabartinę nuosavybės vertę. Viršutinės palūkanų normos paprastai atitinka palūkanų normas. Kylant palūkanų normoms, kyla viršutinės ribos. Kai viršutinės ribos pakyla, nekilnojamojo turto vertė krenta.

Taigi, jei visa kita yra lygi, jei nekilnojamojo turto savininkas 2022 m. uždirbo daugiau pelno nei 2021 m. iš savo nekilnojamojo turto, jis vis tiek greičiausiai turės žemesnį vertinimą nei prieš metus, nes palūkanų normos pakilo beveik 5 procentiniais punktais.

O audito sezonas yra tiesos akimirka. Turint daug mažiau sandorių, o tai reiškia, kad vertintojams, vertinantiems komercinį turtą, bus mažiau mokesčių, investuotojai į nekilnojamąjį turtą turės ginti savo vertybes pirmą kartą po kainų šuolio. Visas šis „perkainojimas“ vyksta dabar ir truks kitas 60–90 dienų. Yra santykinai maža tikimybė, kad vertė bus didesnė nei pernai.

Kodėl visa tai svarbu? Jei investuotojo paskolos ir vertės maksimumas su savo skolintoju yra 80%, bankas jums paskolins tik 80%, net jei jūsų turto vertė nukris. Kas atsitiks, jei investuotojas skolingas bankui daugiau, nei yra pasirengęs jums paskolinti? Turite grąžinti visą paskolą arba suteikti bankui daugiau grynųjų pinigų (ar kito turto) kaip užstatą. Pandemijos metu bankai greitai padarė pakeitimus ir vis tiek padengė investuotojus, tačiau šiandien viskas yra labai kitaip.

Dabartinės finansų rinkos sąlygos yra labai griežtesnės. Savininkai, kurie pastaraisiais metais galėjo būti saugūs, dabar gali būti priversti ieškoti kitų finansavimo galimybių. Arba tapti priverstiniais pardavėjais.

Yra investuotojų, kurie buvo ir nuovokūs, ir iniciatyviai sąžiningi augančių palūkanų normų akivaizdoje (nors pajamos vis tiek augo į jų nekilnojamąjį turtą), tačiau daugelis išlaikė savo vertybes tokias pat kaip ir 2021 m. Kai kurie jas net pakėlė.

Tie, kurie pradėjo vertinti, gali būti priversti pripažinti, kad palūkanų normos kyla. Net jei jos veikia gerai, bankai gali priversti juos atsakyti į klausimą: ar jūsų paskolos atitinka vertės testą?

Antras batas, kurį reikia numesti: sumažinti mokesčių tarifai

Jei esate miestas, apskritis ar mokyklos rajonas, kuriame renkami nekilnojamojo turto mokesčiai, jūsų pajamos priklauso nuo dviejų dalykų: 1. kilometražo tarifų (mokesčių tarifų) ir 2. nekilnojamojo turto, kurį apmokestinate, verte.

Visada yra skirtumas tarp to, ką vertintojas sako, kad turtas yra vertas ir kokia yra apmokestinamoji vertė. Tikėtina, kad per ateinančius porą mėnesių ir ketvirčių teismai labai sumažės nekilnojamojo turto vertės. Kadangi auditoriai ir nekilnojamojo turto savininkai nesutaria, kokios didelės gali būti audituotų finansų vertės, tie patys nekilnojamojo turto savininkai yra linkę kovoti su teismais, kad iš savivaldybių gautų mažiausią įmanomą mokestinę vertę.

Taigi ką tai reiškia? Jei dėl aukštesnių palūkanų normų vertės per audito sezoną bus mažesnės, nekilnojamojo turto investuotojai, kuriems priklauso tas turtas, kitą kartą kreipsis į teismus, siekdami sumažinti savivaldybėms mokamų mokesčių sumą.

Nekilnojamojo turto vertės sumažėjimas ir laisvų patalpų padidėjimas reiškia mažesnes mokestines pajamas miestams. Kadangi miestai atlieka labai svarbų vaidmenį teikdami įvairias finansavimo formas, kad nekilnojamojo turto sandoriai būtų užbaigti, sunku numatyti reikšmingą mokesčių pajamų sumažinimą tose vietose, kur infrastruktūros tobulinimas yra gyvybiškai svarbus nekilnojamojo turto plėtrai.

Paprasčiau tariant, mažesnės mokesčių pajamos reiškia mažiau galimybių kūrėjams.

Šis konkretus batas bus labai regioninis. Savivaldybių finansinis gyvybingumas skiriasi. Pavyzdžiui, tiems, kurie turi mažesnes biurų rinkas, greičiausiai seksis geriau. Mokesčių sąrašo susirūpinimą taip pat galėtų sušvelninti mokesčių tarifų pakėlimas, kuris laikinai ištaisytų pajamų spragą, bet galiausiai ilgainiui bet kuri vieta taptų mažiau patraukli investuotojams.

(Galimas) trečias batas, kurį reikia numesti: priverstiniai pardavėjai

Leiskite man aiškiai pasakyti vieną dalyką: aš neprognozuoju priverstinės pardavėjo rinkos. Gali atsitikti; gali ir ne.

Tačiau kai stebime, kaip nukrenta du pirmieji batai, visi turime atmerkti ausis, kad išgirstume, ar tie trečiieji batai nenukrenta būsto ir komercinio nekilnojamojo turto rinkoms. Visai įmanoma, kad dėl šių pirmųjų dviejų veiksnių – audituotų vertinimų ir sumažėjusių mokesčių pajamų – investuotojai tampa priverstiniais pardavėjais.

Dabar turime užduoti tokius klausimus: „Kada mes sužinosime? ir "Kiek tai užtruks?" Trumpas atsakymas – tikriausiai sužinosime iki vasaros. Pavasaris yra puikus metas pamatyti vartotojų rinkos stiprumą, nes pavasario pardavimo sezonas yra tada, kai dauguma vartotojų (laiku) perka naujus būstus kitiems mokslo metams. Ankstyvieji arbatos lapeliai pavasario išpardavimo sezono metu atrodo gerai, tačiau tai gali greitai pasikeisti, jei dėl kokių nors priežasčių pakyla palūkanų normos.

Taip pat bus vasara, kol bankai galės iššifruoti sprendimus tiems, kurie neatitinka jų paskolų LTV testų.

Jei dėl mažesnio nekilnojamojo turto vertinimo nebus priverstinis pardavimas, manau, būsto rinkoje priartėsime prie visiško aiškumo. Daugumos būsto nuleidimo ciklai yra daug ilgesni nei metai, tačiau komercinio nekilnojamojo turto srityje viskas yra nepastovesnė nei anksčiau. Smailės yra didesnės, kritimo greitis spartesnis, ir tikiu, kad kai investuotojai jausis, kad palūkanų normos yra stabilios ir priverstinio pardavimo rizika bus neutralizuota, kils reali nekilnojamojo turto paklausa.